房企整体负债率居高位 未来公司债将达高峰期

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过去两年，个别房地产企业的债务违约现象引起了对房地产行业偿债能力的广泛关注。尤其是在930楼市新政之后，全国多个城市楼市快速降温呈现下行趋势，房企手中的现金流再次遭遇挑战。业内预计，2018年至2021年，将迎来房企公司债到期高峰。

宽松环境使融资规模大增

去年，央行实行宽松的货币政策后，多次降息使利率降至历史低点，融资成本下降，房企银行融资渠道畅通，这也使得房企负债率不断升高。

据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，2016年1-6月，超过百亿元负债的房企总计有59家，超过300亿元负债的有32家。

与此同时，乘着国内债券市场融资成本下降的东风，开发商纷纷发行境内公司债券进行融资，并将债券到期时间推迟至2018年至2021年间，以减轻短期内偿债压力。

在这期间到期的债券利率介于4.3%—9.5%之间。

世邦魏理仕通过统计160个在中国（包括香港）上市的中国开发商财务数据发现，上述上市房企的债务规模从1.34万亿元人民币扩张至3.3万亿元。债务快速上升的主要原因是项目开发及土地收购的资金需求。

近年来因债务问题遭遇危机甚至倒闭的例子就不绝于市场。2016年9月，恒盛地产在早期一次违约危机后，再次出现2650万美元利息延迟支付。2015年4月，佳兆业集团未能支付离岸债券信息，并因此而进行了债务重组。2014年5月，广东省某开发商因无法偿还人民币2.5亿元而倒闭。同年，浙江省某开发商也因35亿元的债务违约而倒闭。

世邦魏理仕研究报告认为，“开发商推迟到期债务，但其债务问题并未减轻。一部分的上市中国房企将他们的债务到期时间推迟到2018年以后，下一轮公司债到期的高峰将位于2018年至2021年间，规模在4850亿元人民币。目前，开发商可以利用低息环境发行债券，取得低息资金。然而，低息政策不会长时间持续。如利率触底回升，融资环境变得不利，再融资风险将现端倪。届时，开发商需要以较高成本发债，债券再融资压力将加大。利息支出的增加会使得本来已摊薄的利润更加捉襟见肘。”

中小房企偿债能力恶化

在目前的市场状况下，日子最难过的当属中小开发商。

海通证券的研究报告分析认为，大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。而中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。

世邦魏理仕也认为，土地价格的上涨挤压了开发商的利润空间。在过去五年，上市开发商净利润普遍有下降趋势。其中，小型开发商的情况更为严峻，由于近期销售回暖仅集中在门户城市，中小城市住宅销售仍显滞涨，因此资金链较为紧张，去年呈现亏损状态。

除此之外，净利润的下滑也削弱了开发商的偿债能力。虽然近两年来我国大型房企的规模已从1000亿冲击到了2000亿、3000亿的量级，但行业整体净利润却与此呈现反向的下滑走势。记者了解到，国际评级机构考虑到开发商净利润的下滑和债务规模的上升，已对个别开发商下调信用评级。

海通证券分析认为，随着调控的深入，未来一年地产销量将大概率下滑。在此情况下，中小开发商在履行付息义务时更是面临一定困难。

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