开发商和炒房者正酝酿逃离三四线，背后的真相是什么？

楼盘网8月29日讯：把时间拨回到3年之前，那时候三四线城市处于城市化进程的鼎盛时期，很多开发商响应号召蜂拥而至，在三四线的开发建设堪比九十年代的深圳，不能说一天一个变化吧，但至少每个月看都不一样的。城市圈越来越大，楼盖的越来越高，但是两年之前很多三四线城市都出现了相同的问题，就是房子盖得太多，严重挤压，那时候地方着急，开发商更着急，很多专家学者都说三四线城市除非城市化进程加快，人口和产业跟着上来，否则房子是很难消化掉的，库存会一直积压下去。

上图的场景是大多数三四线城市的真实写照

今年三四线用强有力且火热的表现，打了很多专家的脸。今年以来三四线城市不但销量高热不下、房子的价格也是一升再升，很多相对较偏远的城市都已经进入“万元俱乐部”了，甚至带火了周边的五线、六线城市。笔者之前就分析过，三四线的火热主要是3个方面的原因：一是今年以来一二线处在强调整之下，大多数城市都进入“五限时代”，购房需求端被限制从而出现的量与价的双重回落，但从来都只会把钱投到房子上的资金需要新的“冶炼场”，无疑三四线成了最好的选择，是以一二线外溢的大部分资金都被三四线城市承接，这其中包括大部分炒房者的参与;二是三四线城市一直是去库存的主旋律，政策上较为宽松，加上大力推行的棚户区改造工程制造了大量的农民工进城，购房需求激增;第三、大城市土地供应不足，很多寻求规模的开发商发现三四线城市大有可为，疯狂进入拿地，也催生了，同时这些规模房企本身自有品牌就有溢价能力，他们的进入也拉升了房价。

但进入七月以后，三四线的表现就没有那么强烈了，很多问题也暴露出来了，尤其是对于炒房者来说，三四线似乎是一块难啃的骨头。统计局数据显示，三四线城市中，6月份新建商品房住宅价格环比升幅达到或超过2%的城市有4个，而到了7月份，则没有城市环比升幅达2%。以升幅最高的北海为例，其新建商品住宅价格环比升幅为1.5%，相比上个月的2.1%明显回落。由此可见，一二线城市可能将进入一个稳步回调的过程，二三线城市虽然房价未落，但是已经升幅继续收窄，也预示着或将进入稳定状态，否则，新一轮政策一定会来。房商联主席顾云昌在接受媒体采访时表示，中国房地产市场本轮上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会走向下行周期。

数据在此，但是很多人依然不相信，或者说不愿相信，他们听到太多自己身边的新盘开盘秒光的信息，潜意识里还是觉得房价会一直上扬，尤其是很多炒房者，他们更加不希望房价回落，因为这是对他们极为不利的，在我的文章下面我能明显感觉到很多炒房者的评论非常酸，实际上他们心里怎么想都已经流露在字里行间了。眼下还有一个非常真实的现实让很多不相信三四线会逐渐趋于理性稳定的人不得不相信，直到今天很多三四线城市火起来的依然是新房市场，最能反应市场“晴雨”的二手房市场是几乎停滞不前的，很多城市区域一个月甚至成交数上不了十位数，这是很不正常的。也就是说上文提到的不管是一二线涌入的炒房者也好，还是进城的农民工兄弟，他们买的都是新房。没有发育的二手房市场也让买过房的人都有一个共同的认知，那就是尴尬地发现，房子虽然升值了，但是却有价无市，想套现却无人承接。

最近另一个信息释放的信号也验证了三四线已经出现了疲弱：一个月前百强房企公布上半年的销售业绩，其中70%来自于三四线城市，而前几天公布的7月数据显示百强房企的销售业绩均下滑3成左右，这3成的数据均来自三四线城市。其中最具代表的当属环京的燕郊， 7月新房成交仅有8套，二手房成交约80套。炒房者在此地更是哀鸿遍野，被套动弹不得，更有甚者亏本50万也要离场。

上文提到的推动三四线城市房价上升的几个因素也都无法继续支撑，对于炒房者来说有价无市的三四线城市更像是一个甜蜜的陷阱，他们满怀“大丰收”的喜悦而来，如今不得不承受注定无法变现的事实，做好长期持有的准备，想玩短线，靠赚取高额差价的老套路，在三四线城市是没有人买单的;不可否认三四线城市棚户区改造依然会制造出更多的购房需求，但这部分需求只会流入到新房市场，农民工兄弟不傻，“二手货”他们是不会问津的，但棚户区改造是一个漫长的过程，这部分需求虽大但更需要时间;三四线城市不得不面对的人口净流失现实，没有人口基数的支撑，产业的发展也就无法跟上。

那么理性分析，三四线城市哪些地方最先支撑不住呢?笔者研究了长三角、珠三角、环渤海、东北、海西、中西部三四线城市近十年的GDP走势、人均可支配收入及新开工、销售面积走势，大致上得出了自己的结论。三四线城市经济环境整体较差，GDP增速下行明显，其中东北地区的城市增速低于全国的平均水平，可想而知今年升上去的东北城市会迎来什么结果。从居民可支配收入来看，环渤海、长三角、珠三角会高于全国的平均水平，其它区域普遍低于全国平均水平，理论上收入高的地区房价会相应高，且需求也会更大。三四线整体开工面积肯定是回落的，库存本身压力就大，开发商的建房意愿不足，今年火起来的很多三四线城市实际上都是几年前建的房子，其中包括很多烂尾的房子，开发商有了资金之后继续开工了，这样的例子并不少见。

并不是笔者不看好三四线城市，只是三四线城市现在的情况给人的感觉不真实，因为如果你真的去三四线城市去待一段时间你就会发现，那里除了房子的价格上去之外，其它真的什么都跟不上。房价大幅上升不是好事，但是无不可能要求其大幅回落，稳定是未来房地产市场的主基调，三四线城市不可能再继续上半年的火热，这是毋庸置疑的，而很多进入三四线的炒房者也一定要意识到风险的存在，短期想套现离场已经不可能，趁三四线没有做出调整之前还是早作打算吧，要么长期持有，要么折价抛房吧，这是你们最好的选择。

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