李晓宁律师-商品房买卖中认购书具有的法律效力

楼盘网9月29日讯：

【案情介绍】认购十年商品房变成安置房

2005年初，某市启动旧村改造工程，xx房地产开发公司参与工程项目并将其负责的部分命名为xx小区，开发建设的房屋一部分用于安置拆迁居民，其他部分作为商品房出售。同年2月，徐某与开发商签订了《xx小区商品房预订单》一份，该预订单约定：徐某预订xx小区8号楼1单元102室商品房，该房屋建筑面积预计为123平方米，双方约定房屋单价为2568元／平方米，签订合同时单价不变；徐某向开发商预缴购房款5万元，合同签订时再缴付剩余房款25万元。同日，徐某按上述约定向交纳了5万元房款。

之后因为拆迁问题，工程项目一再受阻，因为政策等因素的影响，小区商品房的结构和套型进行了更改，开发商也没有再通知徐某签订商品房买卖合同。此后在拆迁安置的过程中，开发商将已更改为89平米的102室补偿给了拆迁户。

2016年1月，开发商取得了商品房预售许可在，徐某这才得知自己的预定的房子没有签订商品房买卖合同，而且已经被安置给了拆迁户。徐某认为开发商的行为违反了认购合同的约定，于是起诉至法院，要求开发商赔偿一套商品房以及其他损失10万元。

【法院判决】退还定金 赔偿损失

法院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，双方签订的《xx小区商品房预订单》是真实的意思表示，且内容比较具体，因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系，对双方都具有约束力。但是因为该预购单签订的时候所涉及的房屋尚处在规划之中且房地产开发公司当时并未取得商品房预售许可，所以首先需要确定的是预订单的性质。

本案中，因为项目尚在规划之中，双方签订的预订单虽然对商品房的基本情况，包括单位、单价、付款时间都做了约定，但是用词多用“预定”、“预计”，强调的是为了后续的商品房买卖合同的订立而签订的预订单，因此法院认为徐某以此为依据要求开发商履行交房义务的主张不能成立。

因此，法院考虑徐某定金交付数额和时间，结合房价变动，判决开发商退还徐某5万元定金，并赔偿徐某损失15万元。

【法律法规】违约责任的承担

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《合同法》规定了承担违约责任的种类有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失，此外，还有支付违约金及定金责任等形态。本案中开发商将预订单约定的房屋户型更改，而且分配给了他人，已无法继续履行，此时应采用的承担违约责任的方式是赔偿损失。

【律师分析】认购合同的法律效力判定

北京栩锐律师事务所：当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。

在商品房买卖中，判断认购书是预约合同还是本约合同，一般是依据《商品房销售管理办法》第十六条的相关规定，认购书中是否具备双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、价格、付款方式、交付方式日期等，有的话就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。

【新房、二手房、租房，买房就上楼盘网，最专业的沧州房产数据，是您买房的坚强后盾!】