新房地产制度框架，到2018年底或可见雏形

楼盘网12月9日讯：对今年房地产市场影响最大的因素，当然是政策。由于此轮调控带有极强的行政约束力，其结果早已注定。

  无论是房企个体，还是整个市场，到现在这个时候，全年大局已定。

  虽然资产市场的预测多不靠谱，但总是有机构让你作预测。这么多的分析预测，总有人猜对了，有人猜错了。好比预测上证指数，大批分析师里头，总有分析师猜对了，你也不能说他就是“大神”。还是当作饭后谈资或娱乐比较合适。

  比如，年初就有专家对全年商品房成交量作了预测。肯定有人预测对了，可是不同的市场主体感受会截然不同。对一批大型房企来说，调控持续收紧的2017年，是个“大年”，因为市场份额上升了；对一些中小房企却是个“小年”，因为市场份额反而变小了。

  对今年房地产市场影响最大的因素，当然是政策。由于此轮调控带有极强的行政约束力，其结果早已注定。焦点便是，全年价格涨幅不超过去年10月水平。相信以此作为调控目标的城市，在统计数据上必须完成这一任务。

  调控的原则，是因城施策，其表现是，一二线城市是去杠杆，三四线城市去库存。去杠杆的主要抓手，是信贷门槛不断抬升。第三套不给贷款，第二套利率和首付成数提高，连首套的利率也上浮10%甚至15%。去杠杆就是去投资化，后面挺立着“房住不炒”。

  去年和今年连续两年去库存，三四线城市成效明显。籍此，一批重兵驻扎于三四线城市的房企收获丰盈，甚至有几家此前业内不知名的房企，突然杀入千亿阵营。碧桂园前11个月销售额就跨越5000亿大关，亦与此有关。

  请注意，国家统计局新闻发言人刘爱华11月14日在解读1-10月房地产数据时说了一句话，“当前房地产去库存任务初步完成”。我们常说，企业战略要有前瞻性，如果你是今年下半年才想到要去三四线城市掘金，可能看到的就是去库存的黄金窗口正在眼前徐徐收窄。

  如你所知，此轮调控是在供需两端同时发力。需求端着眼于抑制，主要是抑制投资投机性需求。这方面的成效是相当显著的。

  供给端则着眼于改善结构。重点有两个，一是加大保障房建设力度。譬如北京，截至11月底，2017年“建设筹集各类保障性住房5万套（(户)以上，竣工6万套”的任务，已全面超额完成，保障房已竣工90517套，相当的了不起。

  二是租赁住房火力全开。这个方面不仅是此轮调控的最大亮点，甚至称得上历次调控的最大亮点。从中央到地方，出台了一系列的鼓励发展租赁住房的政策，其中，利用集体建设用地建设租赁住房试点，堪称历史性的政策突破。

  金融层面，以几大国有商业银行为代表，已经或准备为租赁市场提供强有力的金融支持。由于政策的实施需要时间，租赁住房对房地产市场的实质影响，估计要到明后年才会更明显。

  综上所述，虽然不少城市将价格指数作为调控的目标之一，但具体操作是供需同时发力。政策对资产价格的影响，是通过消费预期来传导的。而预期必然会对交易行为形成制约。

  如果从价格预期这个维度来理解“稳定房地产市场”这句话，我个人愿意解读为“冻住价格”。没有哪个城市会说，要降低商品房成交量，但在包括价格管制在内的多种措施作用下，不少热点城市今年商品房的成交量是下滑的。

  不承认热点城市房价过高是没有良心的。但“房价过高”，与“房价（会）大跌”是两个概念。疏理调控的指导思想，有一句话叫做“抑制资产价格泡沫”，主要是指房地产泡沫。抑制，就是不让泡沫继续膨胀，有些城市（比如二手房）可能是微跌，有些城市可能是微涨，总体是将非理性情绪按捺住，让市场稳定下来。

  我想到了一个词，涵养。如果把房地产市场看成一个高水位甚至接近警戒线的湖泊或水库，最重要的是把高程堤坝筑牢了，防止溃堤风险。涵养，绝不是让水位继续上涨，而是让水体安全可控，为下一步的排水、泄洪提供缓冲的时间。

  涵养的目标，之于房地产市场，则是如今大家已耳熟的长效机制建设。楼市弊端（如投机需求）的发育，有着复杂的形成机制以及时间的累积，而机制和制度的改革完善亦非一日之功。如你所见，2017年的推进已算得上迅速了。

  不晓得你怎么看，反正我是相信，新的房地产制度框架或者说房地产长效机制，到2018年底大致可见雏形。

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