国家大力振兴乡村，目的是为了“县城去库存”？

楼盘网1月3日讯：中央农村工作会议2017年12月28日至29日在北京举行，会议研究实施乡村振兴战略的重要政策。会议强调，走中国特色社会主义乡村振兴道路，必须重塑城乡关系，走城乡融合发展之路。从全球城市化进程看，分享城镇化和要素市场化红利，应该是乡村振兴最可行的路径之一。

近期，全国住房城乡建设工作会议要求，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。这是国家首次提出“县城去库存”这一说法。

县城是县域经济的中枢、城乡融合的前沿，但却是楼市的末梢。近年来，楼市繁荣是城镇化和要素红利的集中体现，但处于末梢的县域楼市，受到的惠及却很少。中央农村工作会议提出，实施乡村振兴战略，必须大力推进体制机制创新，强化乡村振兴制度性供给。要以完善产权制度和要素市场化配置为重点，激活主体、激活要素、激活市场，着力增强改革的系统性、整体性、协同性。

下面，笔者从城乡要素市场化的角度出发，谈谈对县城楼市去库存和实施乡村振兴战略的看法。

目前来看，县域楼市存在几大致命短板。一是一些县城产业仍停留在加工制造业上，过剩、淘汰产能占比高，对乡村人口的吸引力较低。同时由于城市生活成本较高，对农村人口的吸引力也是问题；二是人口外流严重。过去几年，城市分化趋势明显，人口或者往大城市流动，或者往区域中心二三线城市流动，唯独往四线城市（多数是县城）流动的少，而四线城市人口却在往一二三线城市流动。除了都市圈内核心城市下属县，其他区域县市人口每年都有不同程度的流失；三是县城楼盘多由杂牌私营企业或当地国企开发，品质相对较差，无效甚至僵尸库存多；四是尽管土地成本低，但房价也很低，基本上贴着建设成本（建材、财务和人工成本）卖房，降价空间有限。

近年来，由于承接转移产业、高铁设站，相对落后地区省会城市、区域中心城市（二三线城市）吸引了县市及下属乡村很多人口，就业集中的服务业也有一定发展。同时，二三线城市外围房价与县城房价差距并不大。

由此，县域楼市去库存难度较大。但是，县域经济作为国民经济基本单元，涉及乡村振兴、脱贫攻坚、城镇建设等，作为物质基础的房地产必须要重视。

尽管县域楼市去库存难度很大，但机会也同样突出。近年来，我国城乡间最大的变化，就是庞大的基础设施网络大张旗鼓的进行，不仅包括道路、有线电视等，还包括移动通讯网络、物联网、物流网等。此外，土地承包、社保（新农合、新农保）等社会保障和公共服务网覆盖面扩大，有形和无形网络覆盖，把13亿人连结在一起。

更重要的是，道路交通等基础设施、互联网、广播电视、电商进村等拉近了城乡距离，让农民眼界拓宽了、观念更新了。基于城乡巨大的发展差距、分享城市红利的诉求，加上土地制度改革释放冗余人口，三四线下属广大乡镇和农村，改善生活质量的需求空前强烈。

由此，乡村人口和需求不再是负担，而是红利。基于对美好生活的向往，他们的观念和生活习惯开始向城市靠拢。同时，随着城乡之间基础设施的互联互通，互联网和通信的发展消除信息不对称，而城镇化快速发展后，“城市病”开始显现，城市居民对特色农产品、乡村旅游、休闲养生等需求与日俱增，这就给县城、乡村相关产业发展带来机会。

而且，“十三五”国家确立了创新、协调、绿色、开放、共享等五大发展理念，美丽乡村建设、特色小镇建设、脱贫攻坚、农村危房改造等成为国家重点战略，此次农村工作会议又提出乡村振兴战略，因此，县城和广大乡村将迎来更有前景的发展机会。作为要素和空间的房地产，也将同样受益。

未来我国消费和投资的“主战场”在四线城市及以下，特别是县城和乡村。目前，不管是智能手机、互联网等新兴行业，或家电家具、餐饮连锁等传统消费品，在大城市已基本饱和，龙头企业的版图已向县城及乡镇延伸。

2017年，小米、OPPO等手机线下零售店广泛在全国铺设，主要分布在县城；肯德基全国门店数量已超过5000家，销售网络覆盖全国各个城市，目前正在向县城甚至乡镇一级市场下沉。刚刚过去的“双11”，京东帮服务店和京东家电专卖店在农村地区分店的销售额占大家电销量的40%，增速远高于城市。比如，四川特色的香肠腊肉和调味大受追捧，北川、青神县的香肠腊肉卖进了农产品热卖榜第9名。

根据《中国县域经济报告（2017）》，样本县（市）2016年的社会消费品零售总额增长了10.6%，高于全国10.4%的水平，东中西部分别增长10.3%、12.3%、11.6%。同时，基础设施和公共服务的投资缺口主要在县城及乡镇。

未来，随着基础设施建设加快上马，乡村与县城在大类消费、特色农产品、旅游休闲等方面的发展将加速、分工也会细化，这将带动人口和物资流通，3~4亿农民进城创业和购房。

房改以来，尽管全国楼市规模、品质发展迅速，但乡镇村住房条件、居住配套设施还大有改观空间，只要土地要素市场化继续扩大，新农合和新农保覆盖深入，特色产业增厚农民收入，县城房地产就有发展空间。

综上，县城产业基础薄弱，人口导入能力不足，而县域经济却与“三农”、脱贫攻坚、乡村振兴联系紧密。因此，应该大力消化县城楼市余量，在土地、产业、人口、交通、社保等一揽子配套改革支持下去库存。

要借助大消费和投资下沉，国家战略向县城和乡村倾斜的难得机遇，在土地承包和种养殖业产业化、规模化的基础上，继续夯实农地承包、两权抵押（承包土地经营权、农民住房财产权）、集体建设用地入市等要素市场化改革，深化社保全覆盖，基础设施互联互通，发展特色产业，实现乡村振兴和小城镇崛起，释放冗余劳动力进城需求，返乡创业就业需求，基于美好生活的升级需求，并带动营商、创业和居住空间的房地产需求。以上是县城去库存的可行路径，也是乡村振兴的推进路径。

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