沧州

可怕的不是高房价,而是炒房者可能“卷土重来”

2018年01月19日来源:中国经济网国内动态责任编辑:czwyy

楼盘网1月19日讯:去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。

然而,进入2018年,购房“加杠杆”方式又出现了。

1购房加杠杆”重出江湖

昨日(1月16日),据《证券日报》报道称,部分房产中介和融资担保公司联合个别银行推出“首套六成五按揭+零点五成消费贷”、“首套6成按揭+1成消费贷”、“二套4成按揭+3成消费贷”以及“二套2成按揭+5成消费贷”的模式。

一家融资担保公司的业务员表示:

购买首套普通住宅,按照按揭贷款6.5成+消费贷款0.5成来满足首付3成;

首套非普通住宅,按照按揭贷款6成+消费贷款1成来满足首付3成;

二套房普通住宅,按照“按揭贷款4成+消费贷款3成”来满足首付3成;

二套非普通住宅,则按照“按揭贷款2成+消费贷款5成”来满足首付3成。

其中商业贷款部分贷款年限最高为25年,二套房贷款利率按照现行政策为基准利率上浮20%,配资金部分最长贷款年限为10年,贷款利率按照基准利率上浮10%执行。

两个贷款申请同时面签,按揭贷款部分先放款,半个月后“加成部分”再放款。买房人只需要和卖家协商好放款时间就可以。

某房产中介的经纪人则称:

这项业务对贷款人的收入要求并不高,只需要覆盖贷款金额的1.5倍就可以,同时只要贷款人能提交合理的收入证明,工资流水部分可以由担保公司来包装。

2购房高杠杆”已接近07年前的美国

此前,中国社科院此前发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示,截至2016年底,中国居民购房抵押率升至50%,已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

另有数据显示,居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%,上涨至目前的90%,基本上等于居民的收入都拿去还房贷了,若考虑我国诸多的民间融资渠道,居民杠杆率恐更高。

日本和美国分别于上世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时,居民债务占可支配收入比重分别为120%和130%,我国居民杠杆率已接近较危险的区间。居民部门加杠杆空间已越来越有限。

中国居民加杠杆的最主要用途是买房产,如果房价下跌,将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷,进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑,引发金融风险。

3别多想!中国高杠杆一点不奇怪

2015-2016年期间,我国央行采取的是极度宽松的货币政策,不仅是国内股市出现疯牛行情,而且还带动了国内的房价的非理性上涨,这就导致之前一直处于观望中的购房者,害怕现在不买房,以后更加买不起房,全民都急着加杠杆购房,一下把我国居民的杠杆率推向顶峰。

到了2017年上半年,房地产贷款增速放缓,但我们的消费类贷款出现了曝发性增长。究其原因是居民个人借道消费贷、首付贷、现金贷等个人信用贷款加杠杆购房的态势升温。于是央行、银监会等金融监管部门相继出手严打此类违规行为。但是居民的杠杆率上涨已是木已成舟。

截止2017年12月末,个人住房贷款余额21.86万亿元,同比增长22.2%。

包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的人民币房地产贷款余额为32.25万亿元,同比增长20.9%,全年增加5.56万亿元,占同期各项贷款增量的41.1%。

42018,打倒“购房高杠杆”

事实上,监管层已注意到居民高杠杆风险。

2017年,个人借道消费贷、首付贷等个人信用贷款加杠杆购房的态势升温,央行、银监会等金融监管部门相继出手严打此类违规行为。

一方面,住建部会同人民银行、银监会联合发文部署规范购房融资行为,明确严禁房地产开发机构、房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供购房首付融资、房地产场外配资等;

与此同时,从房贷利率来看,首套房和二套房利率依然几乎没有银行执行基准利率。

另一方面,银监会派出机构积极开展风险排查,并加强规范管理和问责,严查个人消费贷款违规进入房地产市场。

为此,多数专家预计,2018年居民去杠杆也将成为监管的重点。未来监管部门将加强引导,防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中,否则一场金融危机将难以避免。

未来需要重点防范的风险点

当前房地产形势呈现出的一系列新特征表明,经过二十多年的高速发展,中国房地产市场进入到一个关键性的新阶段。在房地产调控政策长效机制推进过程中,一方面要处理好短期控房价、稳增长和防风险的关系,另一方面要解决好供需失衡和供需错配等不平衡不充分的发展问题,尤其需要重点关注以下风险。

第一,房价波动风险加大,三四线城市房地产泡沫加剧。目前房地产开发景气程度仍在持续上扬。11月份房地产开发景气指数为101.63,景气指数达到高点。居民的房价上涨预期仍然较强,房价自我强化的循环还没有打破。根据央行对居民调查结果,在政策调控力度加大的情况下,预期房价上涨的居民占比还在进一步上升,2017年4季度达到32%的近年高位。但本轮房价上涨幅度之大,已经透支了部分城市短期上涨潜力。

特别值得关注的是,三四线城市的房价上涨和过快补库存正在加剧房价泡沫风险。2017年三四线城市房价继续保持较高增速,直至下半年才达到峰值。11月份三线城市房价同比上涨6.7%,较2016年同期增速上升了1.1个百分点。在此情况下,三四线城市土地市场交易活跃。2017年三四线城市土地成交面积增长了13%,土地出让金增长了78%,楼面均价上涨了56%,溢价率达到39%,比2016年上升了14个百分点。

第二,房地产库存可能卷土重来,集中在三四线城市,加剧供需结构错配。

1)尽管以待售面积衡量的房地产库存持续下降,但是11月份房屋施工面积与房屋竣工面积的比值达到了10.1倍,为近年来同期水平的历史高点,这意味着更多房屋可能在以“延迟竣工”的方式“去库存”,实际库存压力比统计数据要大。

2)房地产开发企业增加购置土地。2017年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%,增速比2016年大幅回升19.7个百分点;土地购置费同比增长21.9%,增速比2016年大幅提高15.7个百分点;土地成交价款增长47.0%,增速比2016年大幅提高27.2个百分点。

3)尤其值得注意的是,三四线城市开始加快补库存。2017年三四线城市土地供给面积达到6.8万亿平方米,比2016年增加了10%,成交面积达到5.8万亿平方米,比2016年增长了13%。

第三,基于以上两点分析,未来城市间的分化形势可能非常严重,供需结构错配的问题加剧,进一步加大了政策调控的难度。

截至2017年11月份,一线城市房价同比上涨0.7%,二线城市房价同比上涨4.1%,均已基本停止上涨趋势,而三线城市房价同比上涨6.7%,涨幅依然较高。这种分化受到诸多调控政策的影响和一二线城市政策的外溢效应。考虑到三四线城市的体量、未来人口流出的事实、以及居民的承受能力和社会影响,三四线城市房价短期过快上涨和过快补库存的问题值得高度关注。

第四,房地产相关金融风险,尤其是家庭部门债务快速上升,既挤压了消费基金,又加剧了家庭部门资产负债表的脆弱性。2017年信贷资金流入房地产市场,房地产贷款余额同比增长22.8%,占比继续攀升至26.4%,比去年同期上升2.1个百分点。值得关注地是,在本轮房价上涨中,家庭部门债务率快速攀升,是本轮房地产周期中出现的新现象。

据陈彦斌教授团队测算,2017年上半年末,家庭部门债务/GDP已经达到46.8%,比2015年上升了11.1个百分点,家庭部门债务/居民可支配收入已经高达103.8%,接近于美国的水平。再考虑到中国家庭常以向亲戚朋友借钱等民间借贷买房以及通过“消费贷”等新途径变相融资购房,从而存在大规模隐性债务,加上债务分布严重失衡,进一步加剧了家庭部门资产负债表的脆弱性和房地产泡沫风险。

第五,房地产销售和投资增速双双下滑,增长拉动效应减弱带来的宏观经济下行压力。从2017年的情况看,房地产对投资和经济增长的拉动作用已经在减弱。房地产对经济增长的拉动作用在2016年和2017年上半年创下了近十年来的历史新高,但是随着房地产销售和投资增速的逐步下滑,房地产对经济的拉动作用开始逐步减弱,对GDP累计同比的拉动从2016年的0.6个百分点下降到2017年3季度的0.4个百分点,贡献率则从8.4%下降到5.6%。按照目前的趋势,房地产对2018年经济的拉动作用还会进一步减弱,“稳增长”的压力加大。

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