如果你能看到2028年中国大城市的样子，你现在会干什么？

楼盘网1月19日讯：这两天最大的新闻大概就是这个了吧。

1月15日傍晚，新华社“新华视点”栏目突然发布了一个重磅消息：国土部部长姜大明说，未来“政府将不再是居住用地唯一提供者”！

很多人在看到这则新闻之后，第一反应不是关注具体讲了什么，而是我还可以买房子吗？

今天我接待了一个会员，他也这样问我。

我说这个问题，要问你自己。你还有钱吗？你还有购买资格吗？如果有的话，你在等什么？等房价下跌吗？

他赶紧摆摆手说，没有，没有，我知道不会跌的。我在等更好的机会。

嗯，更好的机会？是捡漏吧。

他不好意思的笑了。

我说，没什么不好意思的，现在等着捡漏的人很多，所以有个词叫什么稍纵即逝！什么意思呢，就是满大街都是漏，等着你去捡，不现实。真正的漏儿一定是流星，稍纵即逝。

他说，那我该怎么抓住呢？

我说，我们候都听过一个故事叫猴子掰玉米，说的就是这件事。 

未来出现的更好的概率是50%，不是100%。你要么等到更好的，要么一场空。

前面是未知的，抓住当下。

他还是下不了决心，说，你给我分析分析“政府将不再是居住用地唯一提供者”这个政策呗。以前你们总分析中国的房价易涨难跌，是因为政府垄断了城市建设用地的供应。现在政府意识到了这个问题，宣布自己不再垄断。未来将新增两种供地途径：

1、农村集体土地经过政府允许，直接建设住宅。

2、非房地产企业获得的产业用地，给企业员工建设住宅。

在这种情况下，房子还能买吗？

我说，你这个问题答案很简单，但是要讲清楚却很难。我需要给你分析当下，还要给你描绘一幅画。

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我们知道城市化分为四个阶段：

第一个阶段是农村人口大量转移向城镇。

第二个阶段就是中小城市人口向大城市集中。

第三个阶段是从市中心向郊区转移。

第四个阶段是郊区城镇化形成大都市圈。

大约从2015年开始中国城市化的发展阶段发生了变化，比如速度已经从高速增长的过程下降，特别是人口向资源集中的特大、中大城市集中已经开始减弱了。另外比如北京还采取了限制人口的政策。相信上海很快也会跟上的。

从大面上看，我们现在大约处在城市化第三或第四阶段（城市级别不一样，所处阶段是不一样的）。

比如北京，当我们的土地政策控制了我们的城市，把所有人垄断在市中心，导致只能在市中心买房子，导致房价爆涨，没有办法向郊区转移的时候，就需要解决土地的问题。

所以，国土资源部部长姜大明说：

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

这是大势所趋，是城市化的需要。因为土地制度的垄断性计划供给，土地财政的依赖和集体土地住房不可交易，阻碍中国城市化。

所以，这个口子是一定要开的。

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但这是不够的，在这个阶段阻碍城市化的还有中国的户籍制度。

比如你在农村有宅基地或家庭联产承包责任田，你的医疗老保都在农村，所以很多人把你的父母接到城市来的时候，虽然有房子住，可是他不是城里人，享受不了城市社保。

这映射倒房地产市场，反映的呢？

还以北京为例，北京2008年的时候总人口已经接近1800万人口，提前12年完成了2020年人口指标，可是土地指标要再过12年才能够供给，于是矛盾就大大的出来了，我们看到房子不够住。

相对应是农村土地的增加，比如1991年当时农村大概有7.9亿人，现在还剩大概5亿多人了，土地增加了4倍，农民宅基地扩大了，但是这些都不能交易。

所以就有了下一条：

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

也就是说，拥有农村宅基地的农民可以获得货币补偿或经济补偿，然后进城生活，促进城市化。

这就需要户籍能够和公共资源占有并存，建立新的住房制度，也就是城市不仅解决户籍人口的住宅问题，还要解决非户籍人口的住房问题。

怎么解决呢？

我们先来看两个数据，美国是51%的私人住房率，其中用于租赁市场的是63.7%；德国私人住房在租赁住房中的比例70%多。

再来看中国，以北京为例，北京目前有2200万的常住人口，其中有800多万是外来务工人员，未来北京将会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京需要的租房面积将达两亿平米。如果要建设租赁住房，我们满足市场要多少年呢？按照每年10万套，大概需要30年，你能等吗？

因此未来租赁住房的一定是由国家、机构和个人提供的，而个人一定是最重要供给方。

这对反映到房地产市场会有什么影响呢？

当政府放弃垄断住宅用地之后，财政收入将受到很大影响，还要建设安居房、人才房、共有产权住房，因此对土地转让收入将更加依赖。

所以房价？

首先必须稳定健康向上的。其次地方政府必须有持续的土地收入，否则地方财政将无力兑现住房保障的供应。

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当然，这两个政策一定是重磅的、长效的，但是，对于2018年，然并卵！

中国要建立长效机制，要解决的问题很多，首先就是大城市房不够多的问题。

我知道一定有人说，等老一辈去世以后等等······

可是大城市的房子依然是不够的。再举一个例子，比如独居人口的爆涨。未来大城市的独居是以年轻人为主的状态，而我们现在的比例在11%，欧洲独居人口占总人口41%到47%，换句话说下一步11%会上升到40%。

那大城市都有那些呢？大城市在城市化的进程当中，是动态的。目前人口接近1000万及以上的城市，将来都是大城市。

还有一个更简单的判断标准是政府制定的13个开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市：北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。

我们认为未来，中国大概只有15到20个城市需要安居房、人才房、共有产权住房等租赁用房，中小城市不需要这种租赁住房。因为需要这类租赁住房的一定是外来人口大量的涌入的，那一定是大城市。

好，说到了本文的重点，我们知道城市化的最后一个阶段是郊区城镇化形成大都市圈，只有大城市才有城市化的最后一个阶段。

这个怎么理解呢？我们看12日来自深圳楼市报道：

深圳市将适当提高新增用地开发强度，加快城市更新项目建设；通过将地铁上盖及轨道站点一定范围内的居住用地划为控制区域，建设公共租赁住房、人才住房；

棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，全部用作公共租赁住房、人才住房；积极探索临深片区城际合作机制，通过TOD模式（以公共交通为导向的开发），在宝安、龙岗、坪山、光明和深汕特别合作区等区域筹建大型安居社区，推动产城融合，职住平衡。

深圳关于楼市的思路就是城市化最后一个阶段真实的房地产市场状况。

“积极探索临深片区城际合作机制，通过TOD模式（以公共交通为导向的开发），在宝安、龙岗、坪山、光明和深汕特别合作区等区域筹建大型安居社区”。

深圳一直都是中国改革开放的排头兵，虽然“积极探索临深片区城际合作机制”没有提及东莞、惠州，但将来通过TOD模式（以公共交通为导向的开发），在环深（东莞惠州）建设“大型安居社区”是一定的。

所以，你看到了吗？土地真的不够用的，房子真的是不够住的。未来普通商品住宅供应量将不断降低，传统市中心将向保障房、人才房倾斜。

这是中国城市化进入“都市圈化”时代的新兴事物，值得期待。

你会说深圳本来就是一线城市里面土地面积最小的，它土地不够是一定的。

亲，这真的和城市大小没有关系，这是城市化最终的结果。

最后，如果，2007年你知道2017年的房地产市场行情，你会怎做？

2018年的深圳说将”积极探索临深片区城际合作机制，通过TOD模式”的时候，你能想象2028年的深圳是什么样子吗？

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