宋清辉：楼市供求矛盾不解，摇号乱象也就无解

楼盘网4月12月讯：著名经济学家宋清辉认为，出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等行为，说明这些市场表象背后深层次的原因，即楼市的供需矛盾仍没有得到缓解，从而导致市场乱象频发。在摇号后，这些市场乱象或会有一定的有效治理，但不能指望就此销声匿迹。楼市供求矛盾不解，摇号乱象也就无解。

扼制炒卖房号乱象 西安、杭州加入购房摇号队伍

华夏时报记者陆肖肖 王冰凝 北京报道

继上海、南京、长沙等城市之后，近日，杭州市出台商品住房项目公证摇号政策，这也是第六个实行商品房摇号政策的城市。有专家指出，新房摇号销售将有利于解决买房人的公平问题，但从根本上解决供需失衡问题，还需增加新房市场的供应。

杭州新房销售将公开摇号

近期杭州房地产市场部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为，为规范商品住房销售行为，保障消费者合法权益，杭州市出台了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，明确自2018年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作。

对于一些开发商此前存在的捂盘惜售等行为，文件明确规定，房地产开发企业采用公证摇号方式公开销售商品住房，应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案，一次性公开销售当期准售房源，不得分批销售。2018年4月4日后取得预售证的商品住房项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房；意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房。

政策还对刚需客群进行了一定的政策倾斜。文件规定，房地产开发企业公证摇号公开销售商品住房，应对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障。

另外，文件对于购房者也进行了一定的约束，购房者需符合限购政策，对中选后放弃购房的行为也有一定的限制。摇号前购房者需向开发商进行购房意向登记，提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明和房产情况核查证明等资料，开发商需对客户符合限购政策情况进行核对。开发商不得无理由拒绝相关登记申请。中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记；中选后放弃选房、购房达三次（含）以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。

六城推进购房摇号政策

实际上，2017年就有上海、南京、长沙、成都四个城市出台了购房摇号政策，加上今年加入的西安、杭州，目前共有六个城市实行了购房摇号政策。各地的政策多涉及开发商具体摇号措施，要求摇号由公证机构监督公证，部分城市还对刚需客群做了倾斜。

上海是全国首个制定买房摇号政策的城市，为了遏制投机炒作，2017年5月5日，上海市出台了新规，要求取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格。客户积累大于可供房源的项目，应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房。

今年3月30日，西安市出台了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，明确规定，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

西安出台政策的第二天，即3月31日，成都市也在原有政策基础上进行了加码，新增了刚需家庭优先摇号排序选购商品住房的内容。

著名经济学家宋清辉在接受《华夏时报》采访时表示，摇号对于刚需人群的政策倾斜，有两个方面的积极意义：一是差别化调控有利于保障刚需，让刚需人群能够以较为公平的方式选到房；二是有利于缓解刚需群体的生活成本和购房压力，将投资客拒之门外，这也是这几个城市出台新房摇号政策的初衷，同时也是吸引人才、留住人才的一个有力手段。

那些摇号的“前辈”们楼市表现如何呢？中国指数研究院分析，他们的二手房热度长期趋向回落、市场热度趋向健康，摇号政策导向理性市场、切合中央政策基调。摇号对市场的供给量基本没有影响，只是将开发商手中的房源分配权力转移到了政府。对新房市场来说，供应量没有增加，限价政策下房价也不会大幅波动。

从二手房市场的表现来看，南京自2017年5月政策施行后，二手房价格不断波动，增速整体呈现下滑趋势，2017年11月和2018年2月价格甚至出现下跌。长沙和成都的新房均价相对较低置业者热情高，同样采取了公证摇号，之后二手房价也在经历挣扎，长沙二手房价的增长速度先降后增再减，价格趋稳；而成都的二手房价在2017年12月大涨后便回落。

中国指数研究院分析，购房者尤其是刚需人群，认为公证摇号后买到新房的机会增多，被限价的新房买到即是赚到，导致二手房市场的客源减少，二手房价增速放缓；同时，新房获取难度增加导致二手房主“惜售”，供应量也下滑。总体来说，二手房的热度降低了。

炒房卖号等乱象频出

在多地出台买房摇号政策的一大市场背后，是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、号子费、茶水费等重重乱象。

在房地产严格限价机制下，多地出现了一二手房价格倒挂的现象。在去年就出台购房摇号政策的南京，这一现象较为明显。去年11月，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名，1万多人抢购3000多套房源，中签率仅30%左右，甚至有购房者裹着棉被连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口排队人数超过了千人。

有业内人士分析称，对于购房者来说，限价下新房更具有吸引力。南京河西中新房限价4.5万/平米，河西南限价3.5万/平米，而河西中的二手房已经卖到5.5万至6万元/平米，这中间有着1万至1.5万元/平米的价格差。新房引发抢购的原因，在于政府限价导致了新房与二手房存在较大价差，存在明显的套利空间。

刚刚出台购房摇号政策的杭州，新房二手房价格倒挂的现象也较为普遍。龙湖·天璞和融信保利·创世纪附近的二手房，单价已经达到了每平米四五万元，远高于新房价格。虽然价格较二手房要低，但目前市场上的新房房源紧俏，“有钱都未必能买到房子”成为杭州市场的真实写照。从去年以来，杭州新房市场基本上长期处于卖方市场，买房甚至需要“找关系”。

对开发商来说，中央金融政策收紧，房企融资难度增加，面临资金压力，而贷款的回款周期长，一些开发商更倾向于选择交付全款的购房者，这就将大部分真正的刚需购房者挡在了门外。部分开发商拿到相关政府部门审批的价格，却往往通过变相加价，增加了购房的总价格，关系户、号子费、茶水费、搭售车位等现象非常普遍。此前有媒体报道称，杭州最为火爆的钱江新城板块，房号至少50万元，较为偏远的萧山板块，房号也要10万元到20万元。

武汉房地产市场也存在诸多乱象，要想抢到房子必须全款买房或者交纳茶水费，已经逐渐成为当地市场的潜规则，刚需购房者只能选择被迫接受，否则很难买到新房。有媒体报道称，武汉一项目的茶水费曾要到了51万元。武汉市房管局也一直在重拳打击商品房价外价的现象，今年1月份，黄陂区一项目因存在价外价收取茶水费，被暂停办理预售许可、暂停网签和暂停监管账户资金拨付。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者采访时表示，一二手房价倒挂是市场扭曲现象，既导致了价格信号失灵，也导致了购房者追逐价差变身投资者，显然这是不正常的。因为巨大的利差，导致购房者群体被快速放大，迫使政府出台摇号政策，但真实合理有效的需求反而被掩盖，刚需和改善型需求反而可能买不到房。

“价外加价、捆绑搭售、炒卖房号都是住建部明令禁止的违规行为”，欧阳捷分析，其背后的深层次原因有二：一是在市场供求失衡的情况下，开发商或者销售代理公司谋取不正当利益所致；二是政府限价导致项目可能出现微弱盈利或亏损，开发商追求更多利润。这些行为与摇号政策本身无关，摇号政策也不能解决这些问题，关键还是要回到市场规范与企业自律的轨道上。

摇号政策有利于购房公平

对于摇号政策对市场的影响，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞告诉《华夏时报》记者，捂盘惜售、炒卖房号等现象出现的根本原因在于房子供不应求，开发商挑选客户，刚需人群在购房市场上处于一个相对弱势的状态，政策出台后有利于解决买房人的公平问题。政策初衷是好的，但是实际的效果还有待观察。

宋清辉也认为，出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等行为，说明这些市场表象背后深层次的原因，即楼市的供需矛盾仍没有得到缓解，从而导致市场乱象频发。在摇号后，这些市场乱象或会有一定的有效治理，但不能指望就此销声匿迹。楼市供求矛盾不解，摇号乱象也就无解。

至于新政对于开发商的影响，欧阳捷表示，“在目前供不应求的矛盾之下，摇号政策主要是为了解决开发商满足有关系的投资者购房而引发不公平销售的社会矛盾。对于开发商来说，只是杜绝了关系户买房，反而更超脱了。”

欧阳捷还指出，目前，市场存在的深层次矛盾，主要是供求关系严重失衡、房价上涨预期强烈、新老房价严重倒挂、虚实需求快速放大。唯有增加供应，才能满足真实、合理、有效需求，才能抑制房价上涨预期，消除市场恐慌和新老房价倒挂现象。摇号本身只是促进公平的手段，显然不能解决目前市场存在的深层次矛盾。

对于政策的导向问题，牛凤瑞也有着另一方面的担心，“购房摇号可能会造成一种氛围，就是房子少又比较抢手，会不会刺激购房人数的增加，进而加剧供需矛盾也是一大问题。”宋清辉也提到，政策也会给市场传递出“供不应求”的信号，容易让购房者出现“买到即是赚到”的心理，让更多的购房者想方设法参与摇号。相较于购房者的焦虑，开发商也可能会因为摇号政策，积极性受到一定的影响。

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