北京商品房销量下滑66%，部分商住房和二手房断崖降价

楼盘网4月21日讯：一年前的3月，北京二手房市场，卖家报728万元，买家从早上7点砍价到夜里11点终于以745万元成交……类似的剧情在当时频频上演。

一年后的3月，某热门小区一栋60平方米左右的两居室住宅，从去年4月份挂牌时的760万元，降到现在的595万元，仍然未卖出。

商住房市场更是几乎断崖式下跌。中国房地产报记者接触后发现，北京朝阳区某商住项目，两层LOFT户型的成交价已经从调控前的65000元/平方米跌至30000元-40000元/平方米。

在被称为“史上最严”限购、限价、限贷、限售、限商“五限”的调控下，北京楼市已经在下跌通道上行进了9个多月。

量价齐跌 购房者持币观望

量价齐跌，是当前北京楼市的真实写照。

有官方数据佐证。北京市统计局最新数据显示，一季度，北京市商品房销售面积为78.9万平方米，同比下降66%。其中，住宅销售面积为54.2万平方米，下降59.6%；办公楼为7.1万平方米，下降84.3%；商业营业用房为6万平方米，下降83.1%。

从房价上来看，根据国家统计局数据，3月份北京市新房市场销售均价同比下跌了0.6%，二手房均价同比下滑6.8%。

链家研究院报告另外显示，去年的调控结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。

房子难卖，北京开发商的开工积极性和投资热情均大大下降。这种情况已经与一季度全国房地产开发投资热情及开工积极性罕见增长的市场整体状况相悖。

根据国家统计局及北京市统计局的数据，就在一季度全国房地产开发投资增速（达到10.4%）时隔3年重回两位数高速增长之际，北京房地产开发投资增速却下降了14.3%。全国商品房新开工面积同比增长9.8%，而北京市商品房新开工面积却同比下降52.7%。其中，北京市住宅新开工面积105.9万平方米，下降29.4%；办公楼为4.1万平方米，下降92.4%；商业营业用房为3万平方米，下降93.5%。

“商品房下滑的原因一方面在于北京执行着全国最严格的“五限”政策，另一方面则是限竞房迟迟未能入市。”亚豪机构市场总监郭毅对中国房地产报记者表示，前者对购房需求形成直接制约，特别是当下以改善为主体的新房市场，受制于购房资格和高达8成的首付比例，让部分购房者无力置换。

“由于限竞房存在的价格优势，以及‘9070’的户型面积要求，大量首改客群存在持币观望，等待目标的限竞房项目上市，中低价位商品房在一季度供应，但很快会大量上市的预期，直接造成一季度成交量下降，并因此造成开发商到位资金中，定金、预售回款双双下降。”郭毅表示。

限竞房或将摇号 楼市延续低位盘整

每一次楼市发生变局，来自银行贷款的数据都能直观反映新情况。北京一季度个人住房贷款新增额降幅较大。3月末北京地区个人住房贷款比年初增加71.7亿元，余额同比增长9.5%，增幅比上年同期低31个百分点，这是自2014年以来首次出现个位数增长。

这对于重点布局北京市场的开发商来说，资金压力更为凸显。

数据显示，一季度北京市房地产开发企业项目到位资金为1282.9亿元，同比下降19.2%。其中，国内贷款为482.1亿元，下降5.6%；自筹资金为301.5亿元，增长18.2%。尤其是受销售影响最大的定金及预收款部分，仅321.6亿元，同比下降42.3%。

半年前，有预测称，今年将成为北京新房供应“大年”。因为在2017年北京共供应71宗住宅土地，合计建筑面积达969万平方米，同比上涨367%。据记者粗略计算，北京市场涉及“限竞房”的开发商有56家、项目68个。“限竞房”无疑是今年北京市场新房供应主力。

开发商人士亦对限竞房的推出充满期待，“虽然限竞房项目的利润不算高，但至少可以保证一定的项目利润，希望通过限竞房快周转实现资金快速回流。”

现在的问题是，北京市限竞房迟迟未能入市，引发市场多方猜想，其中被认为可能性最高的是限竞房将实行摇号，因为上海、南京、长沙、成都、武汉、西安、杭州等城市都相继发布了摇号新政。

郭毅预计，政策环境还依然严格，但是当未来北京限竞房政策落地后，大量限竞房项目的集中入市，有助于激发市场需求，市场成交量将会出现一轮升温。“但从均价水平来看，由于本轮主导需求的核心动因在于限竞房的价格优势，所以未来楼市成交结构中，中低价位商品房将占据市场主力，结构性原因会让北京新房市场均价保持稳定，甚至可能出现阶段性小幅回落的现象。”

住建部住房政策专家委员会副主任委员、全国房地产商会联盟主席顾云昌预测，一线城市房地产已经处于底部，最快今年下半年或者年末适当时候一线城市房价会出现缓慢回升，这是个大概率。“但现在还没看到回暖现象。”

本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【新房、二手房、租房，买房就上楼盘网，最专业的沧州房产数据，是您买房的坚强后盾!】