“商改住”新规出台，这个城市终于勇敢迈出了第一步！

7月16日，广州市规划和自然资源局及广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业、商务办公等非住宅存量用房改造租赁住房工作指导意见》：

主要内容为：

已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要素的，可向有关部门申请改造租赁住房。

用大白话说就是：

商住房、空置的写字楼等，符合条件的，可以改造成租赁住房。

此时也许有人会问：

现在市场情况下，写字楼等商办类用房的价格只有住宅的60%左右，如今既然都允许改造成居住用房了，那么，我直接用60%的钱买个这样的房子不就行了吗，为何非要去买住宅呢？

注意：虽然它们被允许改造成居住用房，但也只是圈定在租赁住房的范围内，是不允许进行买卖交易的。

《意见》也明确指出：将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的，必须限期改正，并依法承担相应的法律责任。此外，改建的租赁住房要上政府租房平台进行监管。

在笔者看来，这和集体土地入市建设共有产权房性质类似，虽然听起来感觉是挺大一件事，但实际上，对楼市产生的影响微乎其微。

放眼全国，对商住限制最狠的，非广州和北京莫属。

但是，广州在2018年12月19日，已经稍稍放松了：2017年3月30日前拿地的商办类物业可以卖给个人，个人购买商办类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。

广州松绑之后，很多业内人士都在猜测北京商住是否也会松绑，可结果却不尽如人意。

也许，这是北京作为帝都的任性与傲娇。

在极度严厉的政策打压之下，北京商住价格跌回两年前。我们还以最著名的“北京像素”为例，2017年初，这个商住楼盘的均价达到6.5万，个别楼盘的成交价甚至能达到6.8万。

3.17之后，商住被彻底拍死在了沙滩上，如今北京像素的均价只有4.3万左右，跌幅接近34%。

然而，这还算是好的，北京有不少商住项目，价格直接腰斩！

至于写字楼，就更不用说了。

由于租赁到期，米宅北京最近一直在找写字楼，这一圈儿下来，感触颇深：

之前，米北一直在东三环核心商圈办公。2018年7月，由于种种原因，搬迁到了当时通州区最好的办公楼，恰巧赶上了租金的最高点。

过了两个多月后，眼见着一批一批的房间空置了下来。物业的说法是，很多金融类（P2P）公司搬走了，所以才会出现空置率暴增的情况。

“不过没关系，这些房间很快就会租出去的”，其中一位工作人员信誓旦旦地说。

结果，到2018年11月份，空置率比之前更高了，租金也是直线下降，有很多房间空置半年都租不出去......

退租的时候，房东过来收房，他说，自己当初买这间房的时候，是找关系买的，本想着能有个不错的收益，如今看来，梦想怕是要破灭了。接着，他又开玩笑地说：如果你们走后，再空置个半年，估计我连物业费都交不上了......

如今，米北又回到了东三环，这里的租金和去年相比，也有了一定幅度的回调。和通州唯一的区别是，这里的空置率不算高。

也许有人会问，北京商办类项目都已经这么惨了，会有放松的可能性吗？

笔者认为，对于北京商住来说，松绑的可能性不大，因为目前正处于调控日趋严格的阶段。但，像广州一样，圈定在租赁市场的“商改住”反倒有可能。

从广州的这项政策，我们也能看出政府的两点导向：

第一，积极发展租赁市场

如今，楼市被死死地摁住了，短期之内出现大幅上涨的可能性几乎为零。

去年，官媒曾发文表态：

房地产不应该是投机客敛财的工具，应该朝着改善人们居住品质的方向良性发展。随着租赁在解决人们居住需求中发挥更加重要的作用，住房租赁将成为房地产市场的新增长点。

要想让租赁成为房地产市场新的增长点，就必须给它创造条件，“商改住”的提出与实施，有利于增加租赁住房的房源供给。

第二，给商办类项目去库存

自从强调控之后，北京、广州商办项目一直很惨淡，于是，之前高峰期进场的很多投资客选择了忍痛割肉，库存积压严重。

可是，这么积压下去也不是办法啊。如今把符合条件的项目改建成租赁住房，也算是资源合理利用了。

那么，这对租赁市场和商住房市场有什么影响呢？

先来看租赁市场：

“商改住”之后，毫无疑问，市场上的房源会增多。可能有人会认为：房源增多，租金就会下降。

其实，事情并没有那么绝对！会不会对租金形成冲击，还要看这些商办项目能改造成什么样子。

众所周知，写字楼是不能住人的。至于那些有居住功能的类住宅商住项目，居住体验也不能和民宅相提并论。如果改建后居住舒适度上不去，那么，它们是不会被市场接受的。

这和共有产权房是一样的道理，价格便宜的共有产权房推出之后，反倒出现了滞销，更谈不上会对普通商品房造成冲击。

“商改住”之后，无非就是给租客提供了更多的选择而已。

再来看商住房市场：

如今，不管是北京，还是广州，商办类项目都冷到了极点，此时此刻，大家更盼望的，肯定是“松绑”。

可“商改住”的出台，等于直接把松绑的预期给打破了。这就好像买了老破小坐等拆迁的人，最后却等来了“旧改”的消息一样。

所以，它对商办房市场，会造成不利的影响。

但不管怎样，广州终归是勇敢迈出了“商改住”的第一步，以后，会有越来越多的城市跟进吗？时间会告诉我们答案！

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