【精编】E周大事件

NO.1:8月楼市成交增一成 金九或提前开启
某研究院监测20个典型城市8月1日-15日新建商品住宅成交面积为787万平方米，环比上升7%，同比上升32%。某研究院智库中心研究总监表示，虽然进入传统淡季，但购房者担心后续政策收紧以及房价上涨，依然有较为积极的购房心态和入市策略。
20个城市中11个城市呈现成交环比正增长。其中增幅最大的3个城市为莆田、长沙和合肥，相比7月前15天的市场成交，增幅分别为103%、98%和76%。此外，南京、南宁和温州等城市的环比跌幅相对较大。
从同比增幅看，20个城市中有16个城市出现上涨。其中增幅最大的3个城市包括青岛、扬州和莆田，同比增幅分别为130%、113%和111%。20个城市中，有4个城市同比下跌。其中深圳跌幅最大，为51%。
8月1日-15日，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为12%、5%和14%，三类城市均呈现出小幅的上升。
在同比增幅方面，8月1日-15日，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅分别为-1%、48%和30%。总体上看，二线城市的同比上升态势最为明显，三线城市增幅次之，而一线城市则最弱。
业 内人士表示， 8月前15日市场交易出现环比小幅上升，和7月部分城市交易相对偏低、8月以来购房情绪依然积极等有关。未来，8月成交淡季的因素或被削弱，上半场的市场 逻辑将延续到下半场，进而促使8月全月市场交易相比7月全月环比增一成，甚至可以认为“金九”行情提前启动。
据中国经济网记者了解，某研究院监测的20个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、南京、杭州、合肥、长沙、南宁、贵阳、兰州、淮安、扬州、九江、襄阳、莆田、和温州。其中一线城市4个、二线城市10个、三线城市6个。

NO.2：年内诞生“双高”150宗 为去年同期25倍

据中原地产研究中心统计数据显示，今年8月份，全国单宗土地超过10亿元的地块累计共有45宗，其中溢价率超过100%的高达30宗。如果仅从计算地价超过房价的现象来看，8月份或将成为历史上最密集的月份。
中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，楼面价格超过房价已经逐渐成为常态，并开始出现遍地都是的现象，虽然不完全代表未来市场售价，但集中出现，未来房价很难不受到影响。
截至昨日，2016年以来，全国出现单宗土地成交金额超过10亿元的地块共有300宗，其中溢价率超过100%的达到150宗。相比较而 言，2015年前8个月，单宗土地成交金额超过10亿元的地块为150宗，其中溢价率超过100%的地块只有6宗，超过50%溢价率的只有29宗。
《证券日报》记者计算发现，如果按照单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高标准来计算，今年前8个月份出现的数量150宗恰好是去年同期的25倍。
张大伟分析称，2016年是中国有史来最密集的年份，以高总价、高单价、高溢价率为代表的“三高地块”目前已普遍出现在一线、二线城市，并持续刺激该地的房地产市场。这对后市的房地产市场会带来巨大的风险。
以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，这59宗合计土地出让金为1919.38亿元，但截至 2016年6月16日，其销售额只有224.8亿元。目前北京的房价销售均价在3.5万元左右，这部分入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿 元来说，未来3年如果销售额不到2000亿元以上，很可能部分项目会出现资金链风险。
“一线、二线城市出现潮的根本原因在于资产荒。对于一线、二线城市来说，未来一年房价上涨如果不超过50%，拿了的企业都将面临入市难 题，风险非常大。”张大伟说，但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨，仍然还有很多疑问。入市的难度多大，也将成为2016年至2017年最大 的疑问。

NO.3：中国房地产泡沫主要集中在一二线城市
近日，国务院发展研究中心副主任王一鸣在新浪长安讲坛上表示，房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一，房地产泡沫主要集中在一、二线城市。当前房地产去库存取得一定进展，但一二线城市积累的风险在增大。
王一鸣：中国房地产泡沫主要集中在一二线城市
王一鸣说，前段时期，受首付比例和利率下调、购置税减免、场外配资等因素影响，居民实际购房能力提升约30%，房地产销售价格涨幅明显扩大。
最近一线城市房地产价格攀升，又逐步传递到部分二线城市，南京、苏州、合肥等地价格攀升，居民在排队“抢房“。
王一鸣指出，当前中国房地产去库存取得一定进展，但一二线城市积累的风险增大。从2014年9月份陆续放宽购房限制以来，房地产销售速度加快，商品房待售面积有所下降。
今年5月份全国库存消化周期为2.8年，较上年同期下降了0.7年。但不同地区进展明显分化，一线和二线热点城市供求偏紧，三四线城市库存仍然高企。
国家统计局最新数据显示，7月末，全国商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米，连续5个月减少，累计减少2549万平方米。
“房地产去库存在相当程度上是由杠杆率提升推动的，从长期看会加大一二线城市房地产泡沫风险。在实体经济投资回报下降的背景下，信贷资金过度向房地产市场集中，还会加剧金融资源配置扭曲。” 王一鸣说。
王一鸣认为，去库存要因城施策，一线和热点二线城市在控制住房需求释放节奏的同时，适当调增新城市功能区住宅用地的供给规模，三四线城市适度控制土地供给规模，降低交易环节税收，促进消化房地产库存。
“去库存应该更有效地与人的城镇化结合起来，而不是通过增加流动性和加杠杆的办法。” 王一鸣说，在人口净流出地区，要控制房地产用地供给量。
要提高货币化安置比例，保障性安居工程，包括棚改货币化安置今年要达到50%，逐步达到100%，能消化掉一块库存。要发展批量化租赁，房地产公司可以转化为房地产租赁公司，面向新市民搞批量化租赁，发展房地产租赁业。
要鼓励农业转移人口购买城镇商品房，现在农业转移人口购房比例大概只有1%，如果能够扩大到5%，库存量会消化一大块。

NO.4:二线楼市火热之后 调控路径隐现

一线城市调控收紧后，溢出效应引发二线城市楼市火热。
　　统计显示，2016年上半年“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块共169幅，其中二线城市共有120幅。具体到城市，以合肥、苏州、南京数量最多，三座城市“三高”地块合计约占全国四成。
　　从投资角度来看，高价地区域集中，说明了企业区域判断的趋同。
　　但房企的想法也在改变。融信董事局主席欧宗洪此前在半年业绩会上表示，部分三四线城市同样具备潜力，如昆山、漳州港。目前融信在漳州大部分项目，此前地价约每平方米两三千元，如今售价约在1.5-1.6万元/平方米。
　　但在市场持续火热之下，调控也在渐进。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，调控路径其实有规可循，如全国房价涨幅前十的城市，主要包括每月环比上涨幅度前十的城市，就会有调控压力。下一步福州、郑州、武汉等可能也会有所收紧。
　　2016年上半年，市场整体延续火热态势，多数城市上半年成交量高于去年同期，部分城市单月成交量已创近3年新高。
　　据克尔瑞分析，2016年上半年市场火热很大程度归功于二线城市的爆发，传统强二线表现抢眼。
　　克尔瑞监测的57个城市成交数据来看，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已超50%，其中南京、天津较去年同期翻了一倍。2016年上半年南京商品住宅共成交913万平方米，同比增长104%，天津成交量也已突破千万平方米。
　　市场持续回暖之下，热门城市出现轮动转换，南京、苏州、武汉等强二线城市持续火热，新兴热点城市天津、青岛、济南异军突起。
　　火热态势也传导至其周边三四线城市。典型如无锡、东莞。无锡上半年成交546万平方米，接近2015年全年成交量。在广佛一体发展以及广州市场火热的带动下，佛山今年上半年成交同比增长近三成。但三四线城市中，仅个别城市成交涨幅较大。
　　但经历过3、4月成交高峰后，供应不足、政策收紧导致部分城市成交开始高位回落。
　　克尔瑞分析称，一方面前期需求过度透支，成交走高后必然将陷入调整期。另一方面，部分城市开始收紧政策，抑制成交量持续增长。
　　而武汉、南京这种整体供不应求城市，成交高位调整为大概率事件。如果出台严厉收紧政策，不排除成交大幅下滑。三四线城市受制于库存压力，整体成交难有突破空间。个别城市如无锡、佛山等城市受“联涨效应”影响，全年成交量超过去年为大概率事件。
　　分析指出，在热点城市政策收紧压力之下，下半年市场将迎来短暂调整期。
　　严跃进表示，提高首付比例是一个比较常见的调控手段，接下来还将施行分区调控，同时设定价格上涨区间，
　　克而瑞研究中心分析称，“去库存”仍将是下半年行业主旋律，尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市，预计下半年楼市政策面将保持宽松。同时会严控供应端，高库存城市调降供地指标，逐步减少甚至停止土地供应。
　　分析人士表示，下半年信贷投放执行的变化，将是决定市场热度的最大变数。

NO.5：热点城市房价预期依然居高不下

中国人民银行8月份发布的两个数据显示，在上半年个人住房贷款猛增2.3万亿元之后，7月份住户部门中长期贷款增加4773亿元，房贷规模继续快速膨胀。记者调查发现，热点城市房价预期依然居高不下。在银行眼中，房贷仍是优质资产，九折房贷普遍存在。
记者在北京市朝阳区某在售楼盘了解到，在从去年每平方米5万元的价格涨到今年的8万元后，小户型的售价也从每套400多万元涨至600多万元。一位销 售人员称，刚需购房压力大增，在“首付三成”的政策下，大部分人都是按照70％的贷款上限买房，而现在确实大小银行都在打折。
对此记者调查热点城市多家银行发现，面对买房者提高杠杆买房的需求，银行在热点城市基本上“照单全收”。特别是一些中小型银行，对于购买首套房且符合相关优惠政策的买房者，仍然可享受房贷九折优惠。
业内人士称，上一轮房地产调控时，银行房贷利率下限曾受到监管限制，特别是针对那些推高房价的投资客。不过，在今年大部分热点城市房价高涨的情况下，房贷优惠依然大面积存在。
融360等市场机构的不完全统计显示，全国500多家各类银行当中，有近四成提供房贷九折优惠。银行对房贷颇为看好，不仅将其看做是优质资产，还表示将继续重点支持。
在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下，很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。
这种情况自去年以来开始在热点城市蔓延。央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5个百分点，几乎将杠杆用到了极致。
深圳链家研究院近日发布的《2016年上半年深圳楼市大数据》显示，2016年上半年深圳二手房套均总价高达370.8万元，以贷款方式进行购房的比例高达93.7％，较2015年增加2.5个百分点，较2011年增加约11个百分点。
对于居民加杠杆购房的趋势，有不少金融机构和经济学家认为应警惕风险。
以合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉为代表的核心二线城市，以及广东惠州、江苏无锡等为代表的三线城市，近期频频出现“日光盘”“排队买房”甚至兜 售买房资格等非理性购房行为。在此背景下，合肥、南京和苏州等二线城市率先收紧政策，重启限贷、限购政策等“杀手锏”以遏制房价过快上涨态势。
同策咨询研究部总监张宏伟预计，地方政府通过“提首付、降杠杆”的方式可以限制投资客，为火热的楼市降温。同时，要从房地产开发企业资金通道入手，疏堵结合，逐步降低杠杆率，从而防范房地产行业泡沫的出现，尤其是防止金融风险。
有业内人士指出，限贷政策与限购政策一道，在上一轮房地产调控过程中起到了关键作用。但是与上一轮调控全面铺开相比，此次限贷、限购政策目前仍仅在部 分“过热”城市施行，这种“定点”“定向”的调控方式势必将对猛增的房贷特别是炒房背后的房贷需求起到抑制作用，同时将平衡抑制资产泡沫和房地产去库存之 间的关系。

NO.6:一笔数据告诉你房价走势：这三个城市必将暴涨

中商情报网讯，近日，国家统计局公布70个大中城市房价指数，70个大中型城市中，51个房价环比出现上涨。其中成都新建商品住宅房价7月环比涨1%，二手住宅价格环比涨0.3%。
新建商品住宅与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为41.4%，最低为下降3.8%。
深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市自去年以来均经历了房价大幅上涨的过程。但在上半年政策收紧的情况下，部分热点城市房价涨幅有所收窄。后期继续猛增的将是广州、杭州和武汉。

　　二线城市要房价暴涨必须具备个特征：（广州、杭州和武汉都具备这些条件）
1.频出，不断刺激房价上涨。
2.周边已有暴涨城市，有溢出和压迫效应。
3.本身就是一座具备超级吸附力的城市。
在竞争力强的这几个城市，其房价涨幅基本上都会拉平。如今，南京、苏州、合肥、的房价同比涨幅均在35%，而广州、杭州和武汉都还没突破20%。所以后期房价最有可能猛增的就是这三个城市。

从宏观经济数据来看，广州和杭州基本上强于南京和苏州，武汉基本上也强于厦门和合肥。
一笔数据告诉你房价走势：这三个城市必将暴涨
2016上半年七城宏观经济数据比较。其实，GDP、居民收入等宏观经济数据，跟房价是弱关联。但也是房价能否上涨的支撑点。不管是GDP还是居民收入，广州、杭州、武汉都有足够的潜力支撑房价继续上涨。
中国一二线城市的房价走势，首先，京沪深是永远的红太阳，长线来看，只能高不可攀。这三城周边城市在本次房价上涨中也分到一杯羹。其次是南京、苏州、厦门和合肥，将继续上涨，但涨幅收窄。最后应该就是广州、杭州和武汉即时暴涨