精细化调控背后的“术”与“势”

楼盘网4月1日讯：自古术和势，从来都是先看势，再行术。

自本月初两会结束后，各地的调控“术”不断创新。北京、厦门、成都、杭州以及京津冀地区，各种一二三四乃至N线城市，听过的，没听过的，都在密集调控，其中不乏各种创新的做法。

例如，为了打击一些假离婚来套取第二套购房资格的做法，北京规定离婚一年内继续购房，需要采取二套购房的认定标准。厦门则规定户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。针对有人购房后快速抛售赚取差价的行为，在福建厦门和福州，都发布了“房屋买卖后需要两年才可以交易”的政策。北京进一步加强房贷的审批，无收入大学生购房原则上按二套房贷发放。

对比前几年的调控会发现，从以前的普遍一年一次新政策，到半年出台一次，再到短短几个月便出台楼市新政，调控政策出台的时间间隔越来越短，政策也越来越具体。中原地产分析师表示，调控政策已经进入“三认+三限时代”：认房认贷认离，限购限签限价，房地产调控政策正朝着精准化、精细化的趋势发展。

换个角度看，房地产调控似乎变成了一场政府与购房者之间的“猫和老鼠”游戏。政府一面有心给楼市“下药”，费尽心思想把楼市上涨的势头给摁下去，把想从房地产市场炒作获利的人群驱逐出局。一面又小心翼翼各种“避雷”，怕“药”下得太猛，影响到嗷嗷待哺想要上“车”的刚需人群。而购房者呢，依然对房子趋之若鹜。

笔者认为，从房地产的“势”与“术”上看，各地的限购政策精细化调控“术”虽然提升了房产政策的反应速度，却在势上背离了调控的初衷，传递出要赶紧上车的恐慌性信号。中国老百姓从来都是智慧无穷的，“上有政策，下有对策”是很多人的固有的思维习惯。如此下去，恐怕会陷入“你越限我越怕买不到，就越想买”的不良循环中。

回想2008年那场楼市危机，当时全国楼市都极度低迷，大量的房地产中介一夜之间倒闭，其中不乏中原、世联这样的连锁中介。笔者也亲历了那场危机，去看过房子，位于福田某中心地带的住宅均价约6000元一平，且楼层、朝向可以随便挑。如今，同一片区的房子已经涨到了差不多9、10倍。

所以当现在很多人对笔者吐槽感叹：为什么我没能在当时买房?笔者总想反问一句：当时你敢买吗?

当年楼市的低迷，与大家对经济的信心被摧毁有着极大关系。不只楼市，由于金融危机来袭，一些制造业工厂倒闭。笔者亲眼见到不少工厂老板跑路、员工失业，纠纷不断，尤其是物流、外贸行业深受打击，身边有不少朋友都突然丢了工作。即便有一些行业和企业其实没有受到什么影响，但是由于整体社会的信心被摧毁，人们都不敢消费了，日常外出吃饭、看电影等娱乐活动都自动缩减，更不用说掏钱买房了。

但到了第二年，国家开始出手稳定经济，社会对经济的信心逐渐恢复，对楼市的信心也恢复了，但是较之于经济调控要慢许多。2010年至2013年期间，各地楼价增长速度跟现在相比其实并不太快，反倒是调控政策密集了之后，楼价噌噌上涨。

当前房地产政策频繁出台，在“术”上多做文章，却缺乏对“势”的把握。势上，社会普遍聚焦楼市，一举一动都牵动人心，这本身就营造了一种紧张的氛围，让老百姓产生似乎不参与楼市，不买房就会被社会脱离的不安感。加上人们普遍对政府调控的信心存疑，对房价的势头总体看涨。所以政府再怎么频繁出台调控政策，再怎么精细化调控，也不过是“术”上的小打小闹，并不能阻挡势的驱动。

如果先就在“势”上做好文章，围绕“势”再进行“术”的布局，比如通过各种方式稳定人们对买房的信心，对个人发展及社会的信心，营造一种可持续发展的气氛，甚至减少社会对房地产的关注，让房地产市场归于平静，才可实现真正对楼市的成功调控。

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