从信贷、土地和人口的视角：看北京房地产的走势！

楼盘网4月6日讯：3月17日-4月1日之间的北京房地产新政不断出台，北京房地产的流动性基本上被冻结了。

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(1)首先是认房又认贷的政策，二套房首付提高到60%。

(2)其次是离婚一年内购房被认为是二套房，这基本上杜绝了假离婚事件。

(3)再者，就是我们看到的商住房的情况，还有人买吗?那更是卖不出去了。

(4)最后，就是利率提高等综合措施。

如上种种措施，基本上是信贷措施，就是提高信贷比例、提高支付成本，最核心的作用就是限制短期房地产走势。更大的作用就是限制流动性，让资金出不来，“套”在房地产中。

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我们说影响房价的三个核心要素是：(1)需求;(2)土地供给;(3)货币与信贷。而现在大家吐嘈比较多的是土地供给问题，很多人认为土地供给不足是房地产上涨的核心要素。

4月1日土地供给大杀手出来了，也就是大家现在所知道的雄安新区，2000平方公里的土地上创建新的城市，成为首都副中心。这就相当于北京区域内新增一个浦东新区、或增加一个深圳。

因此，我们看到影响北京房地产资产价格的土地问题，一方面通过通州、另一方面通过雄安新区等彻底解决了，不是多次解决，而是一次性彻底解决!

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那么，人口流向呢?

根据京津冀协同发展规划，北京中心城区仅仅是“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，连之前讨论的经济中心都不要了，你可以想想北京中心城区还有什么吧，教育、医疗、经济、金融、产业、国有企业总部、行政事业单位等等全部摘出去，只留下国家政治机关、文化体育、国际交往、高端科技创新等内容或资源。

因此，我们将看到大量的人口流向雄安新区，我们小禾智库预测：(1)雄安新区未来十年内的人口将达到1500万左右;(2)北京中心城区可能流过去700万-800万;(3)天津将流过去200万-300万左右;(4)其他的是河北、山西等地人口流入。

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因此，短期看，信贷政策已经冰封了北京房地产的走势，更是冻结了流动性。而中期来看，土地已经不再成为瓶颈，从中长期看，人口流向已经出现明显的变化。

因此，无论是信贷、土地和人口那个角度看，北京房地产的走势已经出现明显的变化，即2017年3月份-6月份左右的房地产价格就是未来十年内最高的价格，很多2016年底、2017年追高买房、炒房的人将被“套”住。

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那么天津、环北京的房地产价格会如何变化呢?小禾智库认为：

(1)首先说下廊坊，廊坊的房地产将出现三个格局：1)东北三县的房地产已经明显透支，下跌20%-30%是非常正常的;2)廊坊市中心将会继续上涨;3)西边的霸州、固安等地将快速上涨;

(2)再说天津，雄安新区对于天津的房地产绝对是个利空，这是毫无疑问的，尤其是滨海新区，其不仅带来产业的变化，更带来人口的变化。我们认为下跌10%-20%也是非常正常的。

(3)再者，对于河北省而言，石家庄的房地产也会受到重大影响，其更多的表现为利空，但对于保定而言则是非常明显的利好消息。

(4)最后，对于承德、张家口、唐山等北边、东边的城市而言，也是较为明显的利空，尤其是唐山。承德、张家口更多的是单一角色定位城市，更多表现为首都生态区的核心职责，因此对其影响是有，但是不大。

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总之，北京房地产已经站在历史的拐点，不仅影响北京、天津、河北房地产的走势，更对全国房地产走势产生深远的影响。

因此，我们一直认为2017年6月份-9月份是中国房地产的拐点，目前看已经基本可以确定。

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