大家都在哭穷，那到底是什么人在炒房？

楼盘网10月9日讯：凡存在的，无论多么荒谬，细思之下，皆有其合理之处。

比如为什么会出现炒房团，答案也不难得到。因为炒几套房、炒十几套房赚的利润，比开工厂做实业轻松多了。

前两天，距离珠海主城区20多公里的唐家科技创新海岸片区推出4块土地，4地块分别拍出28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡和29120元/㎡，这个只有160多万人口的三线城市郊区一下午拍卖的价格，不仅比地块附近的楼盘现价要贵，而且还远远超过了有1300多万人口的一线城市广州当天上午拍出的楼面地价。

再看看来自魔都的房产新闻：也是前两天的事情，上海楼市出现赶末班车行情，进入恐慌性购房大潮，月末成交量暴涨93%。

大环境就是如此。

就连有“赌王”之称的嘉华国际主席兼董事总经理吕志和，都不敢下重注赌内地“”，他表示不敢跟随内地开发商以高价拿地。

所以别跟着朋友圈刷王健林的“小目标一个亿”，人家玩得起，你呢？

说起来，炒房团生生不息的关键词有两个：市场需要+流动资金。

先说说市场需要。掰开了揉碎了说，其实就是利益共谋。

一般来说是这样操作的。

第一步，对象楼盘20-30%套数购房，用很低折扣购房（签订建高价格购房合同）；提供首付款；其中玄妙：开盘畅销带来人气；（开发商获益）“较高价格”。

做高价格有什么好处是显而易见的。首先做厚未来盈利空间，炒房团获益，开发商得益；其次。套取更多银行贷款，帮助开发商缓解资金压力；再者，高的销售定价，帮助开发商挡住一部分权贵部门的寻租。其实都是一种投资，买房也和买股一样。笔者通过运用中线主力控盘战法，精准选gu，跟笔者学习的股民朋友都轻松的掌握了选gu秘诀，有些跟着我的已经赚到了，如果你不会，加我[gstd343]领取，全部免费，期待你的到来。几年来积累的实战方法和无数经验，愿在此和大家一起分享，一起步入财富之途!其中，“首付款”可以通过合作的建安工程商用工程款的方式支付。

看明白没有，这已经形成了一条成熟的产业链了。从热钱流动到开发商再到建筑承包商，层层递进。做高建安成本，帮助开发商避税；建安公司获得更多业绩和项目资质；通过转包合同通过工程款把首付款以3%低税率抽回；这些资金流通获得的收入流水让炒房团从银行获得更好的信用。

第二步，进入预售之后交房之前通过“退房”再销售交给接盘侠——真正的买房者；其中“退房”可以避税；另外，有资金实力的炒房团还会给项目开发商提供高利贷，这对很多中小开发商来讲是救命；所以越是调控，就越是炒房团出击的大好时机，推高房价由真正的购房者买单。

炒房团靠强大的资金流可以与房地产开发商进行协议拿到所谓的内部价，这是个双赢的交易，首先地产商开发一项目所需资金极其庞大，这就需要银行资金来进行杠杆操作，所以导致利润巨大，但是利息这块相当沉重，在地产项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了，资金链断裂，形成财务危机，更严重就是破产。

这时候炒房团们找上门，表示我可以一次买个几十上百套，但要内部五折价，房地产商算了下，这个价还是有赚的，先把银行的贷款还上再说，剩下的可以慢慢销售，那怎么卖就是我的事了。对于炒房团来说，以五折价拿到房子，开盘后我先捂着，等房子热销后我依次抛掉，利润来的就是这么简单。

再来讲讲流动资金，手上有着流动资金进行炒房的，常见的可以分成两类。

1、本身有产业，而把房产作为投资手段的企业家商人。

他们拥有厂方、设备这些可抵押资产，虽然一般贷款的这套房子就足够做银行抵押贷款了，将房地产作为资产打包合伙进行投资。这些人不仅把国内作为猎场，更把目光转向了海外市场。这种人有很多手段规避限购政策，比如二套房或三套房银行贷款利率会上升，那么他们就找无房产的人合伙出资买房，打包成资产投资一段时间之后久卖出，风险和收益按权重共担。这样，卖出房产后也不影响无房出资人购房，因为银行首套房贷款不管你之前是不是买过房子的，只要现在名下无房产就好。

2、手头宽裕的普通百姓。

那些跳广场舞的大妈们，很有可能就是这一类的。看到楼价上的跟风者基本上自己一套，孩子一套。要不然，谁有闲工夫去跳广场舞，帝都魔都的大妈们尤甚，如果是土著，个个手里好几套房。还想继续炒就再找亲戚之类的，一般都是去银行贷款，除非名下其他房产贷款也没还完，不得不找小额贷款公司。

刚刚获得雨果奖的小说《北京折叠》冷峻的笔触描绘阶级发展的缩影，其实就预言了未来的阶级固化、资本的马太效应，更为冷峻的是，这种场景可能不仅仅发生在小说里，更会悄然无息地发生在我们身边，而这必将是一场浩大无声的中国折叠。

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