上半年卖了1000亿后，阳光城规模重要性“降级”

发布时间： 2019-08-07 10:38:49

来源：楼盘网

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来源|地产壹线

“未来两年，我不敢再承诺规模上有多大地提升，但是在品质管理、公司管理上会有相当大的空间。”

8月2日上午，朱荣斌率领一众明星高管出席阳光城中期业绩沟通会。与2018年业绩会刚跨过千亿时那种“兴奋”不同，如今阳光城管理层谈得更多地是规模之外的事情。

中报显示，上半年阳光城实现合约销售额900.73亿，同比增长28%，达成全年目标的50%；合并归属于上市公司股东净利润14亿元，同比增长41%。这一销售成绩在行业排第13名，较去年同期上升3名；加上认购未签约，阳光城内部考核口径实际上已经完成了千亿销售额。

对于完成1800亿的全年销售目标，管理层表示“有信心”。

会上，有记者向朱荣斌提问：“未来有没有想过规模能够冲入这个行业的前十？”

朱荣斌没有直接回答，谈了上任两年的变化后，他指出，公司现在是做得有点大了，不过离真正做到“有点强”还需要两年的时间。

相比规模，沟通会上朱荣斌更多谈的是品质管理、公司管理工作。显然，千亿之后，大干快上的规模化扩张、行业排位已经不是阳光城最关注的问题，两年前提出的“规模上台阶，品质树标杆”战略，正式进入精耕细作的后半场。

上半年破千亿

下半年继续"抢销"

一季度，着眼于小阳春行情，阳光城提出“开战即决战、月月是年关、半年当一年、一年是两年”的抢销策略。

4月底，预测到政策趋严，市场可能降温，阳光城发起“51行动”，既要求营销团队以“5个月1千亿”作为目标，对旗下各区域的项目进行了营销抢收。

与此同时，管理层也进一步推进了对28个区域的分级管理：对3个A级区域加大自主权，让其努力发展成一个“小阳光城集团”；成立新区域管理中心对C级区域进行帮扶。

“5·1行动”与分级管理的效果最终直接体现在了区域业绩的提升上，半年报显示，阳光城福州区域、上海区域、浙江区域销售金额均突破百亿，整个集团6月单月的销售金额突破了200亿元，上半年签约超900亿。

（阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌）

而据朱荣斌透露，加上已认购未签约，公司内部考核口径销售额实际已突破千亿规模。

“公司年初就制定了抢销的策略，效果还是蛮好的。”阳光城助理总裁陈友锦表示，下半年抢销我们会做得更彻底，尤其是回款会作为重中之重。

数据显示，阳光城上半年销售回款725亿，平均回款率达到80.50%；经营性净现金流87亿，继续保持正值。

期内，公司债务结构进一步优化，有息资产负债率降低至38.84%，较2018年底减少近4个百分点；净负债率降低至145.13%，较2018年底下降37个百分点；平均融资成本7.72%，比去年年末优化22个基点。

下半年计划：

两项调整、三大任务

在成功达成了“规模上台阶”的目标后，下一步，朱荣斌打算把“业绩导向”调整为“品质导向、利润导向”。

他在接受记者提问时坦言，利润率一直是阳光城的一个短板，我们自己很不满意；且公司过去在执行“规模上台阶，品质树标杆”的战略上，对“品质树标杆”的努力程度不够。

“我们现在还有前些年的项目，（利润率）还是比较低的水平”朱荣斌称。

数据显示，上半年阳光城合并报表归母净利润率比上年期期末提升1.1个百分点至6.44%，但相比同等规模的上市房企仍不算高。

“这不光是阳光城的问题，这也是整个行业的问题”朱荣斌指出，这几年在限价政策下，房企要实现高利润率很困难，甚至很多公司有一些项目因为限价的原因出现的亏损；房地产业的高利润时代已经过去，大家不要对房地产行业的利润率有太高的期待。

在朱荣斌看来，楼市价值未来会回归“以质论价”。

“现在我们在不遗余力地抓品质，只有通过品质的提升，通过产品的溢价，才能进一步提高我们的利润，这是我们的战略考虑。其次，我们要通过规模的总额增加，实现利润总额不断的增长。”朱荣斌称。

为了推动阳光城品质战略的落实，阳光城管理层特意调整了现有的企业激励体制，降低激励体系中与规模挂钩的指标比重，加大品质考核与利润考核的力度，平衡规模与利润。下半年，品质考核将以工程品质和设计品质为突破口，而利润考核则以当期利润与结算利润来进行综合考核。

除了上述两大调整，下半年阳光城还将着力完成三大任务。

① 营销工作依然被放在了首位：除了努力完成“51行动”的营销任务外，保供货、强销售、促回款，仍然将成为下半年主基调；重点攻坚第三季度，争取在9月底基本持平去年的全年销售额，四季度实现今年业绩增量。

② 在保证现金流安全的前提下，更加审慎地安排投资工作，尽可能踩准节拍。

③ 下半年近3万套的集中交付会是一个巨大的考验，保竣备是必要条件。此外要加大对投后项目的管理力度，对资产进一步进行盘活。

预计融资持续收紧

保持拿地弹性

提及下半年的行业整体的融资环境时，阳光城集团执行副总裁吴建斌再次表达了和去年年末时相似的观点。

在他看来，房地产未来融资政策还会继续收紧：“国家政策从去年以来一直在收紧，当时已经预测，起码（持续）一两年时间。所以从去年下半年开始，我们在融资方面就已经主动调整，在内部抓销售、抓回款、调结构。未来仍然有会大量资金从房地产转移到其他实体经济中去，作为企业来讲，只需要未雨绸缪做自己能做的事情，把经营方面做得更好。”

据地产壹线（house_163）了解，阳光城今年用于土储的规模约800亿元，但实际上半年拿地仅花了300多亿。

对此，吴建斌表示，全年的拿地将会弹性处理，而非硬性指标，如果下半年货币资金充裕，土地价格合适，就仍然会出手。

阳光城集团CFO陈霓进一步补充表示，管理层一直对财务指标上有主动优化和改善的要求，公司一方面不主动加杠杆，通过还多少借多少、严格控制土地款的方式来控制负债，未来也将继续保持三收三支，即以收定支、先收后支、收大于支的现金流战略。

在一系列的管理动作下，本期内阳光城依然保持了正的经营性现金流，货币资金达433.08亿元，占比总资产15%，达到历史最高水平。

截至2019年上半年，阳光城的土地储备总计4396万平方米，储备货值达5467亿元，其中一二线城市可售货值占比86%，累计的地价成本约4322元/平方米。

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