高和资本郑萍：城市更新的时代，所有一切都变得更加细腻

      3月31日，“跨越山海 无限可能 2022第六届中国产业园区新驱动力峰会暨商办TOP100论坛”在京举办。

　　论坛上，高和资本高级副总裁、高和畅CEO 郑萍，以《资管视角下的城市更新》为主题作主旨演讲。

　　郑萍从“城市操作系统的升级换代、城市资产价值最大化和产业消费升级下的大资管”三个层次展开本次演讲。

　　她表示，当城市化到了一个阶段，固定资产投资趋于饱和，而边际效应越来越小时，就已经到了运营型增长的时代，也就是城市更新的时代。在这个时候，所有的一切都变得更加细腻。这个时候运营追求，所有层级现金流的剩余变成一件非常重要的事情。从操作系统来看，多了资管和运营这两个维度。在产品特征上，各个层级上都会有更加丰富的产品。包括在城市治理层，它的多元目标从经济、社会、生态多方面都要兼顾到，整个治理的目标已经从发展为导向走向了公平和均衡这样的过程。

　　在城市更新时代，操作系统也变得更加的丰富，操作系统的整体升级它是热启动，相当于是转轨并行的过程，它启动自金融系统的整体升级，这其中核心的关键转换在于资产的“定价之锚”的转化。过去十几年，在开发时代，资本型增长无论是比较法还是成本法，更多其实是基于住宅的定价。到了城市更新时代，收益法会更多的被运用起来。

　　从资管新规开始到疫情开始这几年来，中国的不动产金融领域正在进行一个非常深刻而缓慢的整体变革。两个最重要的，一个是2020年关于公募REITs的试点，还有上个月基金业协会对私募投资基金试点备案的安排，我们更熟悉的Pre-IPO和IPO股权闭环已经形成了，结合现在纾困和转型的大背景之下，未来有大量的资产从非标资产转移到标准化的资产，在这个过程里，从原来非常粗放的金融模式里，更多是捆绑的主体信用过程里，更多资产是会出表，行业会经历一个非常长的去杠杆的过程。包括关于公募REITs的试点，去年和今年除了传统的基础设施以外，在租房和消费基础设施之上都已经开始开放了，可以看到目前在整个资本市场里面，在金融层面有不少的机构投资人认为现在是面临一个资产荒。

　　为什么会资产荒呢？在操作系统的四个层次里面，在金融层和空间层之间，其实非常需要大资管，资管层和运营层，分别代表的资本、资产、桥梁和产业、消费、升级的整个空间的运营决策是稀缺的，是需要来大量新增的。

　　什么是资产管理？郑萍表示，资产管理其实是一个桥梁，把资产和资本之间进行连接，在这个过程当中，会把空间的资产经过加工改造变成具有稳定现金流的一种标准化的金融产品，可能是非标准化的金融产品到标准化的金融产品的过程。

　　从广义和狭义的角度来理解，其实以前更多理解是从狭义资产管理角度是运营的概念，但因为在整个的金融系统大背景之下，真正的操作系统变革实际上是来自于整个行业对资本市场的对接。所以在这个过程里，对接上面的资本市场资产管理能力就变得非常的重要，是以现金流为主线，要配合整个的投资、杠杆的运用、退出的确定，非常紧密地衔接在运营的能力之上。