房地产市场要害问题是地方政府与民争利

图片来源于网络

中央政府应当在强化城乡规划的同时，允许一部分集体土地直接用于房地产开发，减少地方政府寻租空间。

房地产市场价格波动，引发高度关注。一些学者认为，房地产市场价格上涨是政府干预的结果，一方面政府限制了土地供给，导致供求矛盾加剧；另一方面是政府直接干预房地产市场价格，结果导致市场配置资源的作用难以发挥。政府应当实行小产权房合法化，因为这样可以解决供给不足的问题。与此同时，政府应当放开房地产市场价格，改变限制购买商品房的政策，从而使中国的房地产市场真正成为尊重市场规律的房地产市场。

这种从市场的角度出发分析房地产市场存在的问题，很容易得出错误的结论。当前房地产市场存在的问题不是政府干预的问题，而是政府与民争利的问题。换句话说，在一些地方政府官员的内心深处，并不希望房地产市场价格下跌，而是希望房地产市场价格上涨，因为只有这样，才能维持地方融资平台正常运营，也只有这样才能使地方经济持续发展。

上个世纪90年代，实行分税制改革之后，地方政府汲取财政收入能力明显减少。许多地方政府通过发展房地产业，带动地方经济增长。房地产市场价格上涨，不仅可以使地方政府土地出让价格上涨，而且可以使地方税收增加。政府是利害关系人，其之所以控制土地出让面积，无非是为了确保房地产市场价格持续上涨，地方政府之所以采取减少或者免去土地增值税的优惠政策，无非是想要吸引更多的房地产开发商。可以这样说，只要地方政府与民争利的格局不发生改变，那么，中国房地产市场价格不可能真实反映市场需求。

地方政府善于利用中央政府出台的房地产宏观调控政策，稳定房地产市场价格。中央政府要求地方实行严格的土地管理政策，地方政府便堂而皇之地禁止集体土地直接用于房地产开发。小产权房的出现不是结果，而是地方政府控制房地产市场价格的手段。假如彻底放开集体土地从事房地产开发，那么，房地产市场将会出现国有土地所有人与集体土地所有人竞争的局面，这是地方政府所不愿意看到的。

解决房地产市场中存在的问题，无非就是要改变地方政府与民争利的现象，让地方政府处于中立的地位。部分学者提出，应当把房地产市场的税收征管权上交国家，因为地方政府在房地产市场已经陷得太深。这种观点不无道理。但是，在房产税法律制度尚未出台之前，中央政府不可能直接将地方政府的税收权收缴中央政府，地方政府仍然会通过刺激房地产市场维持地方经济发展。现在绝大多数地方政府财政只能解决吃饭问题，地方经济发展的资金主要来自于“平台公司”，而这些公司的主要资产是地方政府划拨的土地，如果土地价格下降，那么，地方政府的融资渠道就会被堵死，如果地方政府采用拆东墙补西墙的模式维持“平台公司”的发展，那么，房地产市场价格下跌很可能会导致地方政府设立的“平台公司”破产。地方政府为了筹措投资资金，一定会圈占更多的土地，这就导致集体经济组织与地方政府的关系更加紧张。从这个角度来说，中央政府解决房地产市场存在的问题，必须把土地出让制度与土地管理制度联系在一起，因为只有这样，才能统筹兼顾，防止在房地产市场宏观调控的过程中顾此失彼。

现在中央政府着力推进土地所有权、承包权和经营权分置改革，试图通过扩大经营权的适用范围，从而提高土地的经济效益。从政策的角度来说这样做是完全正确的。但是，如果在经营权转让的过程中，没有充分考虑到土地所有权人的利益，没有考虑到农村基层土地管理中存在的问题，那么，有可能会导致土地关系进一步复杂化，甚至有可能会引发更多的土地纠纷。

笔者的建议是，中央政府应当在强化城乡规划的同时，允许一部分集体土地直接用于房地产开发，减少地方政府寻租空间。如果农村集体土地可以用于房地产开发，那么，在土地供应市场就会形成国有土地与集体土地相互竞争的局面，这样做一方面有利于提高农村集体组织土地收益，另一方面也可以有效遏制国有土地价格不断上涨的趋势，有利于从根本上解决房地产市场价格居高不下的问题。

【新房、二手房、租房，买房就上楼盘网，最专业的沧州房产数据，是您买房的坚强后盾！】