徐高：应构建更有弹性的土地供给制度

楼盘网12月20日讯：光证资管首席经济学家徐高日前在接受中国证券报记者专访时表示，今年房价涨幅较快的城市，明年或继续采取较严的限购方法。同时，在地皮供给方面也应加大力度，以此来平抑房价。其余，需尽力使房地产投资保持动摇，一方面泉币政策要保持稳健中性，另一方面要动摇住开拓商的投资预期。

房地产调控因城施策

中国证券报：未来楼市调控力度会加大吗?2017年将呈现若何的趋势?

徐高：此次房地产调控和以往各次调控有些不一样之处，因此对本轮房地产调控做预期，首先需分析它的特殊之处。今年前10个月，全国70个大中城市中一半城市累积房价涨幅没有逾越5%，还有几个城市房价是跌的，城市间分化清楚。因此，此次房地产调控并不是全国性的“一刀切”。从房价下去看，此次房地产调控对一线和二线城市房价抑制感染清楚。特殊比来两个月，一线和二线城市房价涨幅急剧收窄，但三线城市今朝遭到的触及相对较小。三线城市房价涨幅略有收窄，但收窄程度比一线和二线城市小得多。因此，这种调控起到了去库存结果，把购房需求从一线和二线城市向三线城市诱惑。

关于房价涨幅较快的城市，明年将继续采取比较严的限购方法。同时，在这些城市的地皮供给方面也会加大力度，经由地皮供给添加来平抑房价。但多半城市理论仍处于库存重压之下，因此房地产政策还会保持较平和或峻峭的态势来促进去库存推进。从大状况看，泉币政策将坚持稳健中性基调，特殊要担保社会信贷和社会融资总量的合理添加。

中国证券报：当下房地产市场调控仍以需求端调控为主，在供给端方面应若何施策?

徐高：从长周期看，我国房价、地价大幅下跌始于2004年。2004年3月，国土本钱部、监察部联合下发《关于继续睁营性地皮应用权招标拍卖挂牌出让情况司法监察义务的通知》。该通知在房地产市场被称作“8·31大限政策”。此后，地皮出让要经由招标、拍卖、挂牌伎俩中止，意味着地方政府末尾行使它对地皮的垄断供应权。经济规律显示，在成为垄断供应者后，垄断方肯定会添加供给，推低价钱来获取垄断收益。之后，我国全部房价大幅下跌，且持续十多年。

因此，假设要从根本上处置房价持续或过快下跌成果，需求在地皮轨制方面构建出愈加有弹性的地皮供给轨制，这样才华从供给方面平抑房价。但它牵扯到地皮轨制改造，不是短期内能做掉失落的。在这种情况下，就需求行政性的添加房价过快下跌城市的地皮供给。中央政府要发扬更有力的感染，地皮供应多是地方政府来做，通俗是地方政府的决策。但地方政府是地皮垄断的供应者，有念头来控制地皮供给来获取垄断收益。假设从市平易近全部福利角度看，就应是行政性的给地方政府指令。其余，比来有些城市发现一拍地就变，反而末尾冻结拍地，这是缘木求鱼，结果只能是南辕北辙。现在中断拍地不出，对房价下跌预期的影响没有那么强，但理论上会加上将来房地产市场的供需矛盾，组成愈加剧烈的房价下跌压力。因此，在越是能拍出的时辰，越说明地皮市场供需间有清楚矛盾，就越需加大地皮供给力度。经由供给扩大来平抑地价，进而平抑房价。

在此过程中，有些地产开拓商确实因为资金较多，又找不到好的投资路径，可以在地皮拍卖环节将地价炒的较高。因此，要抑制开拓商低价拿地举动。比如，在融资方面，一些行政指导或调控是需求的。但中间成果仍是地皮供给量。假设现在地皮供给跟不上，未来一两年后会组成愈加剧烈的房价下跌压力。

房地产投资风险加大

中国证券报：明年房地产市场可否会出现风险?

徐高：今朝，房地产调控虽只是集中在部分一线和二线城市，但弗成避免的是，这种调控会对开拓商的投资意愿组成打压。只不过打压程度终究有多大，现在还看不出来。今年全体实体经济清醒很洪水平上是建立在房地产投资清醒基础上，房地产是引领今年经济清醒的一个主要引擎。假设明年房地产投资在房地产调控压力下清楚走弱，那明年经济添加下行压力生怕会加大。那时经济可以会流露一些成果，也有可以房地产投资下滑较矫捷，出于稳添加思考，房地产限购政策重新抓紧，可以激起房价进一步下跌。因此，2017年最主要的风险在房地产投资可否能保持动摇。假设能保持动摇，明年经济添加方面成果就不大。房地产调控也能按照现有节奏稳步推进。但假设下滑速度过快，就有可以冲击实体经济，反过来要影响房地产调控本身的调控节奏，相对来说，情况会复杂一些。

为担保房地产投资动摇，一方面泉币政策要保持稳健中性基调，本来房地产投资就面临下行压力，这时假设再紧缩泉币，可以构成房地产投资下降得很凶悍;另一方面要动摇住人人的预期。比如，要说明晰今朝房地产调控是一种因城设策的态势，并不是全国范围房地产市场已过热。现在三四线城市仍处去库存过程中，再加上“三个一亿人”政策导向，城镇化还在继续保持高速推进，该当说城镇城区对住房的需求仍远没有掉失落知足，房地产还可以坚持长时间的安康添加。因此，这方面要做一些宣导，把房地产开拓投资的热情稳住，这样才华稳住明年的房地产投资。

中国证券报：关于房地产市场，在防风险和稳添加上若何担保平衡?

徐高：今年房价快速上升的面前是房地产市场销量的清醒及房地产信贷的扩展。居平易近加杠杆带动房地产投资的动摇添加，契合去杠杆和稳添加的政策导向。当然部分城市房价下跌太快，所以也会有呼应的调控政策要出台。在经济添加能保持波动的态势下，房地产市场暂时安康展开有赖于更有弹性的地皮供给轨制，经由地皮供给加大来平抑房价，这契合供给侧革新的导向。

从此角度看，明年的地产调控要落脚到地皮供应上。假设地皮供给能增大，那么房价就能掉失落平抑，房价过快下跌的风险自然就会掉失落肯定程度的化解。同时，地皮供给加大也闪开辟商有更多地皮可以拿来做投资，显然房地产投资的动摇也是能掉失落担保的，那关于稳添加来说也是一件好事。因此，无论从防风险照样从稳添加角度看，明年都应加大地皮供给力度，即使说不能很快地调解地皮供给本身，也可以经由行政性指令办法来加大部分城市，特殊是房价涨幅过快城市的地皮供给。

(徐高，光证资管首席经济学家。曾任光大证券首席经济学家、瑞银证券初级经济学家、世界银行经济学家、国际泉币基金组织兼职经济学家等职。)

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