土地财政2.0！中央金融会议定调“终身问责制”

楼盘网7月19日讯：你们都知道了吧，最近在史上最严调控政策期中，开了个史上最重要的金融会议，引起了史上最大规模的关注和解读。

但是楼市资本论的很多朋友反映，看了方方面面的众多解读仍然一脸懵逼。

最最关键的是，会议竟然对大家关注的“房地产”只字未提!

太令人费解了，难道和房地产没有关系吗?

错!楼市资本论认为其实本次中央金融会议的重点就是房地产，并且定调“终身问责制”直指房地产的真正要害“土地财政”，自此土地财政进入2.0时代，这一下子也让很多市长和开发商睡不着觉。

01这其实是一次全国“房地产会议”，重点是土地财政

在中国目前的客观现实，金融就是房地产，房地产就是金融(不服气的话，就问你，还有哪里比楼市这个池子里的钱多?)。

嗯，连人民日报都说了《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》。

看着子弹也飞了不短时间了，今天楼市资本论也说说这次高逼格的“金融(房地产)会议”。

说起全国金融工作会议，从第一次的1997年11月，到第四次的2012年1月，基本上保持每五年开一次的节奏，并且除第一次在年底外都选在年初。

本次时间很突破的选在了年中，这样特别的安排中央领导怕是很有一番深意啊。

还有一点值得注意，以往会议都是总理主持的，而这次是大大主持，五名常委也出席了(七常委出席了五人)。

除了规格特别高，这些不同往日的改变也都处处透露着要“变化了，和以往不一样了”。

那么究竟什么要变了呢?土地财政!

楼市资本论注意到在第五次全国金融工作会议上，中央再次点名地方政府，当前中国存在的金融高风险与地方政府问题相关性很大，包括地方政府债务，以及地方责权问题。

尤其是在地方政府债务方面首次定调“终身问责制”。

楼市资本论认为这是继去年中央多次公开提及地方政府问题之后，对地方政府的相关事务做出定调。

02金融会议首推终身问责制，土地财政告急

楼市资本论认为一切问题都是人的问题。

要想解决地方债务问题就要先解决土地财政问题，而要解决土地财政问题就先解决地方长官“人的问题”。

在本次全国金融工作会议上，针对地方政府债务问题，大大表态“严控地方政府债务增量，终身问责，倒查责任。”

楼市资本论认为这是说部分官员个人即使离职，如有问题，也将被追责，主要是针对过去地方官员任职时大搞借贷投资，追求政绩，积累了大量债务的情况。

在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。

据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。

但是，问题也由此而生。

多年来，地方政府的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了房地产业、建筑业的大繁荣。

虽然一定程度上带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，但这条产业链基本处于低端，长年累月下来生产能力严重过剩。

过度的发展不但占用了大量社会资源，还造成库存严重过剩。

据楼市资本论了解从上世纪80年代末之后，地方政府债务大量增加。

近30年来存在盲目融资举债和泛滥投资的问题，包括房地产、基建、国有企业等。

其严重后果包括，银行向地方政府大量借出资金后，未评估未来偿还能力。

如今面临违约和银行坏账风险，在刺激经济的虚名下，每一任期官员都将债务留给下一任期，导致地方债难降;

地方政府依靠高价出售土地使用权还债，又令地价房价高涨，房地产泡沫膨胀，深陷土地财政的恶性循环。

事实上，北京、上海等一线城市近年来对土地的出让已经一直在减少。

北京近日发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中商品住宅用地计划安排260公顷，就比2016年的850公顷骤减近七成。

同样，上海市规划和国土资源管理局在1月11日发布《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》，也提出期内实现规划建设用地规模负增长，做到建设用地只减不增，重点通过推进集约节约用地和功能适度混合来提升土地利用绩效。

并且，如杭州、天津、成都等二线城市也在保持跟进，近期均无太多住宅用地等出让成交。

也就是说北京上海这些地方土地拍卖已经严格减少，土地供应几乎停滞。

土地财政也已经不复存在，所以此项政策对一线城市影响较小。

另外，这次金融工作会议上，中央再次对地方政府喊话，要按照中央的统一规则，并定调中央和地方的权责范围。

楼市资本论认为这将有助于杜绝地方政府为了自身利益抵制中央政策的可能。

未来在房地产市场地方政府将不敢和房地产开发商绑架中央的经济政策，不限制就疯涨，限制就死气沉沉。

03降杠杆的政策背景下，信贷不会放松

除了地方债务问题会影响到房地产，会议里一再重申的去杠杆等和信贷有关的货币政策也会对楼市有很大影响。

那么我们看看这方面，领导们是什么指示：

大大提到“要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系”。

总理提到“继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定，不断改善对实体经济的金融服务。”

与之前的中央经济工作会议上提到的2017年货币政策是“稳健中性”相比，这次去掉“中性”这个词，增加了一个货币“控总量”的说法。

而总理提到信贷适度增长目的是为了改善实体经济的金融服务。

楼市资本论认为其本质是要减少无效的货币供给，提高金融资源的配置效率。

由此推断今年的货币总量增长会有限制，并且对严控的房地产方面的信贷更不会放松，也就是说未来买房的难度将会升高。

总之，在“终身问责制”下，地方政府再卖地收钱、再花钱投资房地产的热情一定会受抑制。

未来房价要崛起，特别是仅仅依靠卖地盖房子的三四线城市房价崛起会很困难。

同时，伴随信贷增长的“控总量”，借贷购房的难度也将增加。

一供一需的双重打压之下，市长和开发商在一段时间，肯定是睡不好觉了。

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