三四五线城市房价上涨，原因是什么？

楼盘网7月28日讯：前些日子市场上一则“国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行，以后多以实物安置为主”的传闻，使得恐慌的情绪迅速蔓延开来，A股房地产板块产生了不小的跌幅。

今年一季度，我国平均房价仍保持上涨态势。在一二线城市房价被诸多调控政策限制的情况下，涨幅其实主要是来自于三四五线城市。在房价上涨的背景下，资本之所以如此敏感，“舆论”作用不小。有观点认为，过去几年中，棚改货币化安置是推动此轮三四五线楼市行情的根本原因。

那么，“棚改”究竟是怎么一回事？与楼市涨跌又有何关联？三四五线楼市上涨的原因究竟有哪些？

十四年棚改：从实物安置到货币化安置

“棚户”议题其实由来已久，最早可以追溯到2004年。辽宁省以莫地棚户区改造为起始点，为集中式的棚户区改造拉开序幕。

此后，在相当长的时间里，棚改都是以实物安置为主，即拆了棚户区的房子，补偿给原住户的也是房子。这期间，三四五线城市的房价保持平稳。

我国棚改的政策演变历程

来源：根据公开资料整理

而自2013年开始，棚改安置开始采用一种新的形式——货币化安置，即拆掉棚户区房子以后，用现金对住户进行补偿，人们拿到钱到市场上去买房子。此后，货币化安置比例逐年提升。

这时候问题来了，当时三四五线城市的库存高企，土地价格便宜且卖不出去，地方政府根本就拿不出钱来补贴被拆迁的居民。

拿不出钱，棚改货币化资金哪里来？主要有四种途径：

一是财政拨款，主要包括中央和地方，中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金，此类资金的数目占比很小，地方财政拨款纳入地方住房保障支出；

二是政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源，占比达80%左右；

三是商业贷款；

四是地方政府发债，例如发行棚改专项债（今年6月20日，首单棚改专项债落地天津，天津市财政局招标发行15亿元棚户区改造专项债，期限5年）。

这其中，PSL（抵押补充贷款）是棚改货币化资金的主要来源。这一点，通过对比国开行历年来发放棚改贷款的情况和央行近年来PSL贷款资金规模的走势，很容易得知（如下表）。

国开行发放棚改贷款情况

央行PSL贷款资金规模

棚改及货币化安置的推行，具有一石三鸟的功效：

一是可以让困难家庭搬出城镇危旧住房，迁入新居，改善居民住房条件和城市面貌；

二是可以创造住房需求，消化三四五线城市高企的库存；

三是可以拉动房地产投资，缓解地方政府紧张的财政状况。

现在让我们来梳理一下，棚改货币化安置通常的流程是——

政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，国开行再通过PSL拿到央行资金；

贷款到位之后，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，棚改拆迁户拿着拆迁补偿款去市场上买房。

由于市场上一下子冒出来一堆手持大把现金的人要买房，原本卖不出去的房子也一下子有了销路，开发商解了套、赚了钱又向地方政府手里购置土地，形成了一个良性的循环，可谓皆大欢喜的局面。

“真经”被念歪了

近段时间，市场传闻国开行总行上收棚改贷款合同审批权限，但据最新报道，国开行相关部门负责人否认了这一传闻，并强调会根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。

这话说得很明确了，并不存在总行上收棚改贷款审批权的情况，不过这位负责人也进一步补充说明，“为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。”

言外之意就是，个别地方在实操过程中，把棚改货币化的“真经”念歪了。

按照一般的定义，城市棚户区，是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等。之后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。

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