博鳌演讲 | 甘伟:租赁的春天真的已经来了

楼盘网8月日讯：

甘伟(世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理):感谢各位，第一次参加博鳌论坛，我就5页PPT，我估计不会等到举牌我就会讲完。因为我很尊重大会，大会给我20时间，20也就只能聊聊天了，所以我就跟大家聊聊天。

刚才章林问我租赁的诗和远方的意思，是不是说你现在很不挣钱，很痛苦，所以看未来好不好?当然我现在还觉得是符合我的预期的，红璞在全国30个城市，三年时间也到了3万多间房，5年回收成本，现在肯定是亏损的，但是不代表我对这个业务没有信心。

我在世联待了18年了，前15年一直在做新房交易，做策划、做策略、做客户的沟通，到2015年我说我来做公寓租赁。2015年到2016年，我发觉我真转行了，所有开发商都不认识我了，因为他觉得我做租赁跟他没什么关系，召集我开会的都是中国饭店业协会。

2017年下半年租售同权之后，到年底才开始中国房协在不断地找我们，正因为这样，今天我们还能站在博鳌论坛的舞台上说租赁的事，租赁终于回归地产。

我不知道你们有没有这种感觉，租和售是房地产的两个完全不同的赛道，我们说租和售相关的话只有一个，就是租售比，中国的租售比是全球最低的，一线城市和二线城市都在1.6%到1.8%，远远低于利率，所以不会有人买套房子出租拿收益。我一直认为分散式拿房子出租是没有动力的，它的业务逻辑有问题。

我们拿的3万多间房子，在30多个城市，都不是可以卖的商品房，如果拿商品房的话，肯定算不过帐。但是终于在去年下半年出了这么一个宏伟的战略，“租售同权、租购并举”，终于把租和售结合在一块了，未来可能所有的地块都会有相当比例的租赁.

因此租赁开始地产化，所有的开发商无论他今天还有没有做租赁，都会成立长租公寓的事业部，所以回归来之后，我们今天讲租赁，一定会跟地产相关，不是因为地产的开发商现在在做，他可能是被动的做，可能是战略来做，但是有一点，租赁和地产相关了，从这个逻辑来讲讲未来的租赁会发生一些怎样的变化。

地产逻辑的第一点肯定是地段，它占据了所有不动产价值的70%。你在哪里持有物业，你在哪里做租赁这件事非常重要。为什么这么说?我目前3万多间房，在手还有接近10万间房还没面向市场，平均租约在12年，这样一个生意你一定要看未来，未来5年、未来10年，未来更长的时间这个城市会发展成什么样子，因为你是在买这个城市未来的发展，而不止是今天。

在这一点来讲，我们会非常精准地判断，第一，这个城市适不适合进，刚才包括联合办公的这帮兄弟们，包括前面的同事也在讲，大家都是以北京、上海为主，实际上我们没有碰北京、上海，我一直都在农村。

因为我觉得农村的想象空间会大很多，因为它目前的房租就1500，同样的房子在优帕克手里那得15000，在乐乎在北京的房子可能得5000，但是一个刚刚毕业的白领的收入，在北京和武汉的收入差距不会相差3倍，最多是6到7折，所以它的租金有很好的想象空间的。

第二是具体的地段，中国一直以来的概念是面粉和面包的关系，地产商永远在说面粉比面包贵，最近几年的底租远远高于对外出租的价格的增长，这个逻辑对不对?我认为是对的。首先是贫穷限制你的想象，有些创业公司说我没钱，所以不干了，但更重要的是对未来的想象，决定了你对今天的判断，你对这个地方有没有想象，未来3年、未来5年，未来10年它会变成什么样子，你知道吗?

可能他们知道，可能我们也知道一些，所以很多时候不要去认为别人非理性，而在于可能这件事情真的是这样的逻辑，我们只是没有看到而已。关于城市的发展，我在有些地方拿一个项目，20年的租约，我有10年的免租期，你们可能也没听说过，因为那个地方很偏，是产业园，政府要拿出来，轨道交通得5年以后，没办法，他只能这么招租，但是它方圆两公里内还有很多人，还有很多产业，我就敢拿，这就是从地段怎么看，难道你拿三条地铁线交汇的地方，你去跟别人抢?

我觉得那叫变现，咱们现在算账不是这么算的，你得算未来的账。我认为中国新一线城市或者1.5线城市未来3到5年租金上涨50%是没有问题的，这是我们的基本判断。

我现在平均租金一个月1550，三年涨到2200是没问题的，我们测算不这么测算，但是我们预计是可以这么判断的，这是地产的逻辑，这是你对一个城市的判断，但是在北京可以吗?上海可以吗?它也许还会涨，但是它的相对数不会那么高，这是一个算账的问题。

第三是投资属性，买可能是为了卖，当然运营是一个标准的REITs的方式，我买完之后真的是为了把它卖出去，运营数据更好的时候，我是可以把它卖出去，可以腾挪的。这些事从地产的角度来讲，它是一个非常驾轻就熟的思维，是一个惯性的思维，最后可以买完之后卖，而不在于说我一定就持有这些物业。

今天跟平安不动产的大佬交流，他说现在我们都可以买村集体的项目，非确权的项目如果都能成为一个资产包来做的话，我认为租赁的春天真的已经来了，只要你的运营效能够，你的数据好，你就可以做。

我特别同意罗意讲的，未来我们拿的项目会越来越大，我原来可能有60间、80间，现在小于200间的我也不会拿了，因为它的人房比、费效比会有问题，我们会拿更大的项目，可能是3万方以上，现在我们在全国也出了五六个这样的项目，这样的项目让我们很激动，因为你已经投入到一个以长租公寓为底层业务的事，你可能还在做短租，还做一些联合办公，还做一些商业。

因为我的东家是世联行，除了长租公寓以外，我们也做酒店式公寓，也做联合办公空间，也做商业运营，形成一个城市微改造的综合体。这就是盘活一个现有的城中村的大型的城市更新的项目，你要跟城市共舞，要跟城市共同发展，而不是说你对城市没有贡献，我们只是做了一个小小的泡沫，这个逻辑是不对的。

说白了所谓的地产逻辑，首先是地段，就是通过你的逻辑，你能不能重新定义一个地段价值，从而获得你的定价权。公寓的弹性是很低的，但是公寓意外的短租酒店、办公，它一定有更好的活力，但是你的底层已经有了2万方，已经租给了好几百人的时候，这个故事就能讲下去了。

【沧州新房、沧州二手房、沧州房价，买房就上楼盘网，最专业的沧州房产数据，是您买房的坚强后盾!】