【大嘴说房】16万元转让费打水漂？刚接手的商铺要被拆该咋办

广州日报讯(全媒体记者章程通讯员云法宣)“店铺转让！人流密集、即买即赚。”看到这样的广告，你心动了吗？广州一女子花16万元租商铺，没过几天被告知商铺要拆迁了。那已经交付的16万元能拿回来吗？  

2018年11月底，小露经过白云区某地铁站口，见一临街商铺欲转让，觉得该商铺经营状况不错，遂与商铺经营者小余达成口头转让协议，约定转让费为16万元，整体受让商铺的经营权。随后，小余带领小露前往商铺出租人李某处。李某表示商铺系村集体物业，其通过承租方式获得使用权后进行转租，现其与村社的租赁期已届满，如小露欲顶手商铺可再与村社重新签订租赁合同后租给小露，但如无法与村社续签商铺租赁合同则无法继续经营。  

2018年12月5日，小露向李某支付了租金、水电费、手续费等共计16977元，由于李某与村社的租赁合同期满，故小露与李某签订的租赁合同期限只能按原已届满的期限进行约定，即为2017年2月1日起至2018年1月31日止。同日，小露向小余支付转让款14.8万元。  

但令小露没想到的是，2018年12月7日，小露被告知该商铺要进行拆除。李某遂将小露交纳的款项扣除实际租金、水电费后退回14850元。小露随即与小余沟通，要求其解除合同、退回转让费，但未获得同意。小露无奈之下只好起诉到法院。  

白云法院审理后认为，小余向小露转让经营权等无形资产以及商铺装修等有形资产，应当遵循诚实信用原则，如实向小露披露资产真实情况，小露亦负有谨慎审查、检验资产是否符合法律强制性规定以及双方约定的情形。然而，商铺在小露接收后即被通知要拆除，小露无法获得商铺的经营权或客户资源等无形资产，导致合同目的无法实现。同时，小露在得知商铺需拆除后即联系小余，在合理的期限内提出异议，现小露要求解除关于商铺资产的买卖关系及返还所支付对价，于法有据，法院予以支持。  

关于应当返还的对价，鉴于小露向小余支付了转让款14.8万元，向出租人李某支付了16977元。租金属小露使用商铺后应支付的款项，由出租人李某收取，系小露与李某基于租赁合同关系而产生的款项；转让手续费由李某收取，系小露基于转让关系而支出的款项，属小露的损失；商铺无法使用后，小露收到退回押金1万元，因小露并未支付押金对价，属于小余转让予小露的资产之一，小露已获得该部分资产损失的补偿，故小露的实际损失为144177元(148000元+1177元+5000元-10000元)。  

法院认为，小露未尽谨慎义务审查商铺是否属于合法合规的建筑，且其明知原租赁合同已届满，且出租人李某与村社的合同亦已到期的情况下，仍按原租赁合同条款签订租赁合同，导致损失的产生，其在履行合同过程中同样存在过错，应负部分损失。而商铺无法使用的原因在于建筑物违规，小余未如实披露商铺建筑情况，且小露未实际使用商铺，酌定小余承担损失的80%，退还11.5万元，小露自行承担20%的损失。  

法官提醒  

通过受让方式获得建筑物使用权进行经营的，应对经营行为合法性及建筑物所有权、使用权的合法性进行审查。合法合规经营才是获得财富的正确途径，切莫贪图小利“走捷径”，以免损害自身利益。

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