榜单∣2019A股上市品牌房企一季度盈利能力排行TOP50

榜单说明：

因统计口径和财务数据发布节点原因，本期榜单未将H股上市房企列入比较对象。在H股上市房企2019年一季度财务数据发布完毕后，凤凰网房产也将通过榜单数据和企业更新，对房企盈利能力的动向作进一步关注和进行深度解析。（数据来源：东方财富Choice）

在今年两会上，政府工作报告奠定楼市主基调，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。遏制投机炒房与保障合理自住需求同在，整体政策大打组合拳。

于房企而言，不断迫近的还债高峰在压低上市房企资金流的“天花板”，诸多房企在规模扩张中面临诸多问题，比如净负债率飙升、增收不增利。在今年业绩发布会上，万科总裁祝九胜提出：“白银时代，高质量发展比高速度增长更重要。”此外，保利、绿地、华夏幸福等诸多品牌房企纷纷将“高质量”作为企业发展的“标签”。

换句话说，当政策和市场红利渐趋消失，融资环境日趋逼仄，摆在房企面前的难题不仅仅是规模及业务的多元化，而是要做到在控制运营管控成本及加注运营能力的同时，专注精细化运作，提高盈利水平。

凤凰网房产以2019年一季度A股上市房企数据为切入点，独家发布《2019A股上市品牌房企一季度盈利能力排行榜》，以衡量房企盈利能力的四大维度为考量标准，从净资产收益率ROE(加权)、总资产净利率ROA、销售毛利率、净利润角度综合评测，管窥上市房企在今年一季度盈利及经营所做的努力。

值得一提的是，此次排名采用先对细分项进行排名、再综合累计排名数的方式进行，累计排名数值越低的企业则盈利能力名次越靠前，反之，则越靠后。此外，在对品牌房企选择方面，我们从2018年销售额、品牌影响力等多维度综合考虑，甄选50家具有品牌号召力的A股上市房企参与排名。

规模与盈利难平衡  华夏幸福位居一季度盈利能力榜首位

凤凰网房产发现，在最终的排行榜中，房企规模、净利润与其盈利能力并非成正相关关系。

在一季度盈利能力排名前十位的上市品牌房企中，2018年销售额前20强（A股及H股）的房企仅有两家房企入围，分别是华夏幸福、绿地控股。

绿城控股在一季度中收获了57.68亿元规模最高净利润，不过从净资产收益率ROE(加权)、总资产净利率ROA、销售毛利率这些衡量房企盈利能力的指标看，盈利能力最强的企业并不是绿地、万科、金地这类头部房企，而是华夏幸福。

凤凰网房产统计发现，2019年一季度华夏幸福实现净利润约30.27亿元，销售毛利率高达65.29%，总资产净利率ROA为0.72%，净资产收益率ROE(加权)为7.95%，位居2019A股上市品牌房企一季度盈利能力排行榜首位；绿地控股则凭借约57.68亿元的净利润、15.2%的销售毛利率、0.54%的总资产净利率ROA，6.29%的净资产收益率ROE(加权)在盈利能力榜单中居第七位。

对房企来说，规模代表着企业在行业的地位以及在拿地、融资、营销等方面的优势。为了能在行业内有立足之地，多数企业规模诉求日趋强烈。但也有一些企业在追求规模增长的同时，选择性提高对成本管控的容忍度，导致在整体盈利能力综合排行中靠后。

作为四强之一的老牌房企万科虽然净利润高达32.06亿元、销售毛利率为35.04%，但是其总资产净利率ROA及净资产收益率ROE拖了其“后腿”，仅在排行榜中位列28的中间位置。金地集团、泰禾集团、保利地产、阳光城、新城控股这些曾在2018年销售额雄踞前20强的房企在盈利榜中则分列第11、12、20、32、36位。

此外，大悦城、荣安地产、泛海控股、北辰实业、招商蛇口等房企虽然在一季度净利润中表现不是很突出，但是由于其他细分项中平衡较好，在一季度盈利能力排名中位列前茅。

仅从一季度数据看，企业在规模的劣势并不能完全决定各自的盈利能力，不过“小而精”模式的盈利能力是否可持续依然需要通过未来长期的综合数据评定。

15家A股品牌上市房企净资产收益率（加权）高于2.5% 

对于部分房企来说，在完成规模突进之后，企业的诉求不再是一味地追求规模再上新台阶，而是转向效益，实现规模与利润的平衡，追求有质量的增长。

其中，最重要的指标便是净资产收益率（加权），即为报告期净利润与平均净资产的比值，强调每年每一单位的股东权益（净资产）可以带来多少单位的收益，反应的是企业的净资产创造利润的能力。

就目前统计数据显示，华夏幸福、大悦城、荣安地产、泛海控股、北辰实业、招商蛇口、绿地控股、卧龙地产、北京城建、金地集团、泰禾集团、蓝光发展、中洲控股、中交地产、天房发展、雅戈尔、滨江集团、中南建设、光明地产、格力地产20家房企房企净资产收益率（加权）高于2.5% ，表现尤为突出。

其中，荣安地产、泛海控股、华夏幸福分别以11.63%、9.9%、7.95%的净资产收益率(加权)位居前三甲，云南城投、中房股份、嘉凯城分别以-7%、-3.78%、-3%净资产收益率(加权)垫底。

通常来讲，净资产收益率（加权）上不封顶，数值越大，说明每一股东权益产生的收益越多，但是下线是不能低于银行利率。

假设100元存银行里，现在一年定期存款利率为3.0%，那么，这一年的净资产收益率就是3.0%。如果一家上市公司的净资产收益率低于3.0%，那么说明这家公司经营得很一般，赚钱效率很低，不值得投资。

凤凰网房产查阅2019年2月央行、工商银行、建设银行、中国银行等银行存款利率发现，大多数银行的活期存款利率为0.3%或0.35%，定期存款从三个、半年、一、三、五年为准，其利率多在1.1%—3.2%之间。排除其他因素，从中取中间值2.5%，净资产收益率（加权）不低于此数值的房企，其每一股东权益产生的收益还是非常可观，说明其创造利润的能力也十分突出。

此外，净资产收益率跟企业的财务杆杠的运用密切相关，一定程度上，负债增加会导致净资产收益率上升，合理的杆杠可以提高净资产收益率，但必须警惕融资杆杠带来的财务费用增加及企业还款能力或给企业带来资金链断裂的危险。

毛利率最高达95.18%，中房股份盈利堪忧

销售毛利率是企业销售净利率的基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。

凤凰网房产发现，在2019A股上市品牌房企一季度盈利能力排行榜中，销售毛利率超过50%的有9家。其中，阳光股份的销售毛利率高达95.18%，位居榜首；华夏幸福次之，销售毛利率为65.29%；华侨城A销售毛利率为62.23%，位居第三。

早在2014年，阳光股份的毛利率就为万科3.3倍，在上市房企销售毛利率水平中居前列。但事实上，从事投资性房地产出租与资产管理的阳光股份，在成本控制上有一定优势。但是，近年来，饱受重组迷途的阳光股份其营业收入并不尽如人意。

此外，绿景控股、新华联、世联行、中房股份一季度均毛利率均低于25%，这在一定程度上也影响了其盈利能力的排位。

其中，毛利率为-742.0521%的中房股份盈利能力堪忧，在盈利能力排行榜Top50中处于最低位。净资产收益率ROE(加权)、总资产净利率ROA、净利润分别为-3.7800%、-3.4060%、-0.09亿元。

业内人士表示，当房地产逐渐由增量时代转入存量时代，房地产已不再支持过度扩张的发展模式。从长期来看，房企的盈利依然取决于房企自身的运营管控和成本控制能力。但从另一种角度来说，对于房企的启示是，提高盈利能力的路径除以产品力打造提升产品溢价之外，还应该防止土地、资金产业错配，形成产品差异化及核心竞争力。

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